Алгоритм действий по обмену квартиры, находящейся в ипотеке

Ипотека для многих становится практически единственным шансом реализации мечты о получении собственного жилья. Особенностью квартиры или другого вида недвижимости, находящейся в ипотеке, является то, что она сразу становится собственностью заемщика, но все же остается в залоге у банка. Именно это значительно осложняет проведение всех сделок, в том числе и обмен.

Учитывая тот факт, что ипотека берется, согласно проведенной статистике, в среднем на 15 лет, зачастую возникает необходимость по истечении определенного срока в обмене жилья при переезде или для улучшения условий жизни. Можно ли расширить жилые метры в подобном случае и как это происходит?

Ключи

Как обменять ипотечную квартиру?

Операция обмена, где одна из квартир была построена или приобретена по ипотеке, довольно частое явление. Однако стоит помнить о том, что для банка подобная операция не приносит никакой выгоды. Кредитор по закону может предоставить возможность заемщики провести подобную операцию, но не обязан.

Для банка это только бумажная волокита и идут они на это только ради того, чтобы создать хорошее впечатление о своей работе у клиентов. Поэтому следует быть также готовым к отказу.

Теоретически провести на первый взгляд сложную операцию по обмену можно довольно просто:

  1. Получаем одобрение у банка. Данный этап наиболее важный, так не получив одобрения от банка, операция обмена не может быть проведена. При этом кредитор не обязан объяснять свое решение, пересматривать заявление.
  2. Подготавливаем необходимые документы.
  3. Находим заинтересованного в подобной сделке обладателя недвижимости.
  4. Подключаем риелтора и юристов с банка.
  5. Подписываем бумаги и проводим доплату при необходимости.

Для обмена ипотечной квартиры главное – добиться согласия банка. Для этого следует:

  1. Обратиться в банк и в письменной форме попросить о разрешении на проведение операции обмена.
  2. После получения предварительного одобрения следует представить необходимые документы. На данном этапе также можно получить отказ, если сделка будет противоречить интересам банка.

Обмен или замена залога

Еще одним способом решения вопроса можно назвать процедура обмена или замены залога. Порядок ипотечной замены зависит внутренними регламентами и правилами кредитора, зачастую банка.

При этом у каждого кредитора свои правила, позволяющие совершить подобную операцию:

  1. При истечении 2/3 срока заключенного кредитного договора.
  2. После прохождения 2-х или 3-х лет после заключения кредитного договора.
  3. Обязательное условие – заемщик не может иметь задолженность по платежам и должен их проводить в установленные сроки.
  4. Новая квартира обязана покрывать с дисконтом в 20-30% оставшуюся сумму долга с учетом всех процентов, комиссий.

Несоблюдение любого из указанных требований, как правило, приводит к отказу банка в замене залога.

Алгоритм замены залога

Для того чтобы воспользоваться возможностью замены залога нужно сделать следующее:

  1. Для начала следует убедиться в том, что регламент кредитора предусматривает возможность замены залога по требованию заемщика. При этом важно обратить внимание именно на то, что проведение подобной операции должно выполняться по желанию заемщика, а не по другим причинам. В некоторых случаях кредитор проводит замену залога во избежание определенных трудностей по заключенному договору. Если регламент не предусматривает предоставление подобной услуги, тогда воспользоваться заменой залога нельзя. Стоит отметить, что подобный вопрос не может быть урегулирован кредитным договором. Поэтому следует обратить внимание при заключении договора по кредитованию на этот момент.
  2. Далее следует поинтересоваться о том, в каких регионах страны можно провести подобную процедуру. Данная информация предоставляется сотрудниками банка, в некоторых случаях находится в свободном доступе на официальном сайте кредитора. Новая квартира должна находиться в области, где работает филиал или представительство банка. В случае если новая недвижимость находится на расстоянии 1000 километров или более от ближайшего отделения банка, в обмене будет отказано. Это связано с тем, что банк, выступающий в качестве кредитора, хочет держать все под контролем и далекое расположение квартиры, которая является залогом, проверить ее состояние будет довольно проблематично. В особых случаях банк идет на уступки в плане расположения недвижимости, но очень редко.
  3. После соблюдения первых двух условий наступает момент проверки правовой чистоты выбранной недвижимости для обмена. Как правило, подобная процедура проводится заемщиком. При этом следует учесть необходимость предоставления следующих документов в короткие сроки:
    • выписка в ЖЭУ или домоуправления;
    • выписки из налоговой, УФМС;
    • сведения из ЕГРП.

    Кроме этого банк проводит проверку недвижимости по своим базам. Стоит отметить, что при проверке учитывается все нюансы, так как банк рассматривает высокую вероятность вступления в права владельца недвижимости при невыполнении обязательств со стороны заемщика.

  4. Если правовая чистота недвижимости была подтверждена, наступает этап подготовки документов и осуществления сделки. Среди документов особое внимание следует обратить на договор обмена квартир, а также передачи недвижимости под залог банка. Вся процедура регистрации прав собственности, снятие старого и наложение нового обременения происходит под контролем банка.

Процедура достаточно хлопотная, занимает около 3-х месяцев при своевременном предоставлении необходимых документов и при отсутствии проблем с правовой чистотой недвижимости, которая должна выступать после совершения сделки в качестве залога по заключенному договору кредитования.

Получение нового одобрения

В некоторых случаях при обмене нужно получить одобрение банка на новую ипотеку. Зачастую подобная необходимость возникает при проведении процесса по получению одобрения на продажу ипотечной квартиры. Рекомендуется оформлять кредит в том же банке, но при нахождении более выгодных условиях можно стать клиентом другого финансового учреждения.

Важным моментом при оформлении кредита в другом банке можно назвать то, что расчет новой суммы кредита проводится с учетом ежемесячных платежей по действующей ипотеке. Именно поэтому сумма кредита может быть существенно занижена. О данной особенности можно поинтересоваться у менеджера банка.

Сделка – обмен ипотечной квартиры

Обмен ипотечной квартиры также возможет при кредитоспособности заемщика. Получить одобрение по данному вопросу также довольно сложно, если стоимость недвижимости, которая находится в залоге, значительно ниже той, которую заемщик пытается получить. Подтвердить обслуживание ипотечного кредита довольно сложно.

При рассмотрении кредитоспособности заемщика будет учитываться ранее заключенный договор кредитования, что означает расход средств на погашение суммы кредита. При этом банки юридически пока не могут учитывать тот факт, что часть нового кредита пройдет на погашение старого.

Поэтому уверенным в одобрении банка можно быть только в том случае, если доход может покрыть затраты на выплаты по двум кредитам, несмотря на закрытие первого после совершения сделки.

Необходимые документы

При обмене квартиры, находящейся в залоге у банка, нужно подготовить следующие документы:

  1. Копия лицевого счета. Она позволяет оценить то, какими средствами обладает заемщик и сможет ли он проводить платежи по новому кредиту.
  2. Паспорт заемщика.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Документы, которые подтверждают своевременные выплаты по ипотеке. Плохая кредитная история «закрывает двери» перед заемщиком, так как кредитор не намерен обрекать себя на сложности в дальнейшем. Некоторые банки рассматривают варианты с плохой кредитной историей при значительном ухудшении для заемщика условий кредитования.
  5. Заявление, в котором заключена суть обращения.
  6. Свидетельство о заключении брака. Если кредит оформляется на лицо, которое состоит в браке, супруг или супруга также становятся владельцами недвижимости, приобретенной по предоставленной сумме в долг.

Учитывая долю ипотечных кредитов в сфере кредитования физических лиц, а также довольно высокий период выплат, процедура обмена встречается часто. Именно поэтому финансовые учреждения не затягивают подобные процессы, но и на уступки идут довольно редко.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий