Особенности составления договора аренды квартиры между физическими лицами

Устное соглашение об аренде квартиры сопряжено со значительными рисками. Закон обязывает стороны правоотношений во всех случаях аренды недвижимости использовать простую письменную форму сделки. Игнорирование этого требования приводит к невозможности защитить свои права в судах и правоохранительных органах в случае спора.

Аренда квартиры

Зачем составлять договор аренды?

Сделка заключается, чтобы придать легитимности отношениям сторон. Если предмет договора — малозначимое имущество, законодатель предоставляет сторонам право выбора: оформлять письменный договор или ограничится устным.

Квартира — дорогостоящее недвижимое имущество. В силу ст. 651 ГК РФ договор о его аренде может быть совершен исключительно в письменной форме. Невыполнение такого требования влечет недействительность сделки. То есть, устный договор об аренде недвижимости не порождает взаимных обязательств (ст. 167 ГК РФ).

Неправильно считать, что отсутствие письменного договора дает приоритет какой-либо стороне арендных правоотношений. Пострадать может каждая из них.

Риски арендодателя:

  • Объектом договора почти всегда выступает обжитая квартира, в которой установлены двери, окна, сантехника, проведен ремонт, есть бытовая техника и мебель. В случае кражи или порчи имущества хозяин не сможет привлечь контрагента к ответственности.
  • С правовой точки зрения отсутствие письменного договора аренды означает отсутствие в квартире арендаторов. Если произойдет взрыв газа, затопление соседей или незаконная перепланировка, ответственность ляжет на арендодателя.
  • В силу ст.209 НК РФ арендная плата причисляется к налогооблагаемым доходам. Отказ арендодателя документировать сделку обычно вызван уклонением от уплаты НДФЛ по ставке 13% для резидентов и 30% — для нерезидентов. Но если с подачи недовольных арендаторов или бдительных соседей о незаконной аренде прознают представители ФНС, арендодателю грозят крупные штрафы.

Потенциальные проблемы арендодателя:

  • Угроза быть выселенным в любой момент.
  • Риск утраты имущества, оставленного в арендуемой квартире. Если арендодатель сменит замок, принудительно войти в помещение и забрать свои вещи невозможно, в том числе — с помощью правоохранителей.
  • Риск утраты средств, уплаченных наперед в качестве арендной платы, задатка либо вложенных в ремонт.
  • Невозможность зарегистрироваться по месту ПМЖ.

Структура договора между физлицами

Сделка обычно содержит такие составляющие:

  • Первая строка — название: договор аренды квартиры. Пишется посредине.
  • Ниже указывают место составления договора (слева) и дату (справа). Уровень конкретизации — населенный пункт. Указывать улицу и дом не нужно. Место составления должно соответствовать юридическому адресу недвижимости.
  • Преамбула позволяет установить личность договорных сторон. Следует писать ФИО полностью, реквизиты паспорта: серия, номер, кем и когда выдан. Есть практика указания даты рождения и налоговых кодов. Нужно указать, кто выступает на стороне арендодателя и кто — на стороне арендатора.
  • Основные разделы документа:
    • предмет договора;
    • правомочности и обязательства сторон;
    • порядок приема-передачи квартиры;
    • способ взаиморасчетов;
    • обеспечение сделки;
    • срок действие арендного договора;
    • основания, порядок изменения и расторжения соглашения;
    • ответственность сторон;
    • процедура разрешения споров;
    • заключительные положения.
  • адреса сторон, их расчетные счета и личные подписи.

Содержание договора аренды квартиры

Он должен отображать суть соглашения. ГК РФ различает существенные условия договора аренды недвижимости. Если в итоговом документе они не определены или указаны недостаточно четко, сделка считается незаключенной.

К существенным условиям относятся:

  • объект аренды, которым может выступать квартира полностью либо комната;
  • размер арендной платы.

Остальные условия к существенным не относятся. По поводу срока действия договора ст. 610 ГК установлено: если длительность аренды не определена, сделка считается заключенной на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе прервать пользование жильем, предупредив контрагента за месяц наперед.

Это не означает, что к составлению договора можно подходить пренебрежительно. Наоборот, чем детальнее выписаны условия, тем легче защитить интересы сторон в случае спора.

Содержание соглашения:

  1. Объект аренды. Следует указать юридический адрес недвижимости и ее метраж:
    • Если арендатору передается меблированная квартира, то в понятие «объект аренды» входит не только недвижимость, но и движимое имущество — мебель, техника, предметы быта.
    • Если объект договора — комната, необходимо обозначить право арендатора на пользование общими помещениями (кухней, санузлом).
  2. Срок действия. Если стороны не желают связывать себя госрегистрацией в ЕГРП, он должен быть меньше года.
  3. Оформление приема-передачи имущества от арендодателя арендатору и наоборот. Обычно оговаривается, что передача происходит по акту. Эти документы позволяют зафиксировать перечень передаваемых предметов, их состояние и отсутствие у сторон сделки претензий друг к другу.
  4. Ответственность арендатора за причинение вреда переданному ему имуществу (ст. 612 ГК). Необходимо детально описать условия привлечения арендатора к материальной ответственности, схему расчета и порядок выплаты компенсации.
  5. Арендная плата, сроки и порядок ее внесения. Стороны могут договориться о зачислении в арендную плату стоимости сделанных арендатором неотъемлемых улучшений квартиры (установка входной двери, встроенной кухни).
  6. Порядок использования арендованного имущества. Сторонам стоит согласовать итоговое количество жильцов, возможность арендатора содержать домашних животных и подобные нюансы (ст. 615 ГК).
  7. Взаимные обязанности по содержанию арендованного имущества. Если стороны не договорились об ином, капремонт делает арендодатель, а текущий — арендатор (ст. 616 ГК). На практике при заключении краткосрочных договоров арендаторы предпочитают устанавливать высокую оплату и брать на себя ликвидацию даже мелких поломок.
  8. Договор может содержать разного рода специфические условия, например, право арендатора на:
    • передачу квартиры в субаренду;
    • автоматическую пролонгацию договора;
    • преимущественное право на выкуп квартиры.

Особенности составления договора аренды квартиры

Распоряжаться недвижимостью вправе только ее законный хозяин:

  • Поскольку собственником неприватизированной квартиры является муниципалитет, передавать ее в пользование можно исключительно с согласия ЖЭКа или иного обслуживающего учреждения.
  • Если квартира находится в общей долевой собственности нескольких лиц (например, вследствие приватизации или наследования), возможна множественность на стороне арендодателя.
  • Если недвижимость пребывает в общей совместной собственности супругов, арендодателем может выступать любой из них. И даже тот, кто не является титульным собственником по документам.
  • Он может действовать лишь с письменного согласия брачного партнера (ст. 253 ГК РФ). Если арендный договор подлежит госрегистрации, сотрудник Росреестра потребует оформить заявление-согласие супруга нотариально.

Предельно важен срок заключения договора:

  • Согласно ст. 51 ГК, аренда недвижимости сроком на год и более подлежит госрегистрации в ЕГРП.
  • Чтобы избежать необходимости госрегистрации нужно заключить сделку на срок менее года. Если стороны договорились о помесячной арендной плате, то итоговый срок действия должен составить 11 месяцев.

Упрощенный вариант договора аренды квартиры

ГК РФ обязывает стороны арендных правоотношений придерживаться письменной формы. Но никаких особенных требований к документу он не содержит:

  • общеобязательного типового договора между физлицами не существует;
  • совершая сделку, стороны не обязаны придерживаться какой-либо схемы, структуры или последовательности выклада;
  • договор может быть написан от руки;
  • составленная в произвольной форме сделка считается действительной и позволит сторонам защитить свои права в суде.
Обычно законодатель разрешает заключать сделки путем обмена деловой корреспонденцией (ст.160 ГК). Договор аренды квартиры в этом плане — исключение. В силу ст. 651 ГК он должен представлять собой единый документ, подписанный обеими сторонами.

Досрочное расторжение

По общему правилу договор аренды действует на протяжении срока, на который он заключен. Каждая из сторон должна трезво оценивать свои возможности:

  • если жилплощадь досрочно понадобилась арендодателю, он не вправе безосновательно выселить арендатора;
  • если арендатор перестал нуждаться в жилье и съехал, он все равно обязан заплатить за оставшиеся месяцы.

Согласно ст. 619 ГК досрочное расторжение в одностороннем порядке по инициативе арендодателя возможно:

  • при использовании квартиры не по целевому назначению, например — для размещения склада или расселения бригады гастарбайтеров;
  • при неоднократных нарушениях установленного договором порядка использования жилплощади;
  • если созданный режим использования квартиры или движимого имущества ухудшает их состояние;
  • арендатор дважды подряд не внес оплату;
  • арендатор не производит ремонт, обязанности по проведению которого были возложены на него договором.

Основания досрочного расторжения договора аренды квартиры по инициативе арендатора согласно ст. 620 ГК РФ:

  • непредставление квартиры в личное пользование;
  • создание хозяином препятствий пользования жильем или переданным в аренду движимым имуществом;
  • выявлены существенные недостатки квартиры, о которых арендатор не мог узнать заранее;
  • арендодатель не выполняет возложенные на него соглашением обязанности по ремонту.

Дополнительные приложения к договору аренды квартиры

Приложения помогают сторонам сделки:

  • дополнить или изменить первично установленные правила, регулирующие арендные правоотношения;
  • доказательно установить состояние объекта аренды в разные моменты времени;
  • подтвердить факт приема-передачи имущества, ключей, документов, денег.

Для договора аренды квартиры актуальны такие приложения:

  • дополнительное соглашение об изменении или расторжении сделки;
  • акт приемки-передачи квартиры арендатору при заключении сделки;
  • аналогичный акт о передаче квартиры арендодателю по окончании действия договора либо в случае его досрочного расторжения;
  • расписка о получении арендного платежа;
  • аналогичная расписка о получении от арендатора залога.

Заключение

  • Стороны договора аренды квартиры обязаны документировать свое соглашение. Устная сделка по этому поводу недействительна. Она оставляет стороны без правовой защиты.
  • Письменная форма считается соблюденной даже в случае составления краткого документа произвольной формы. Достаточно указать стороны, описать объект недвижимости и установить арендную плату. Но лучше составить развернутый грамотный договор.
  • Единственным плюсом аренды квартиры в устной форме является возможность арендодателя избежать уплаты НДФЛ.
  • Если срок действия договора аренды квартиры рассчитан на год и более, он подлежит госрегистрации в ЕГРП.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий