Подходы и методы оценки стоимости недвижимости

Дело оценки какой-либо недвижимости является цепочкой следующих друг за другом операций оценщика, начиная постановкой задания и заканчивая передачей готового отчёта заказчику.

Этот процесс подразделяется на такие этапы:

  1. Формирование задачи на оценку:
    • выявление конкретной цели оценки;
    • выбор типа стоимости, по которой будет происходить оценивание;
    • определение имущественных прав;
    • реквизиты ведения оценки.
  2. Создание плановой документации и договора ведения оценки:
    • изучение источников информации;
    • график ведения работ;
    • выделение определённых методов оценки;
    • измерение расходов на оценивание;
    • оплата услуг;
    • оформление сделки.
  3. Собирание и анализ сведений:
    • просмотр местности и объектов;
    • законно оформленное представление;
    • технические подробности, расположение;
    • экономические особенности;
    • проверка полученных справок;
    • исследование.
  4. Анализ в условиях самого эффективного использования.
  5. Подсчёт стоимости основан на базе трёх основных подходов:
    • доходный;
    • затратный;
    • сравнительный.
  6. Анализ выявленных результатов и расчёт конечной стоимости предмета:
    • проверка информации;
    • разбор ограничений и допущений, связанных с достоверностью полученной информации;
    • вывод конечной стоимости.
  7. Формировка отчёта об оценке.

Подвиды стоимости, по которым происходит оценивание недвижимости:

  1. Рыночная.
  2. Инвестиционная.
  3. Ликвидационная.
  4. Кадастровая.

Рыночная цена отражает сумму денежных средств, которую возможно получить при продаже предмета на открытом рынке в среде полной конкуренции на дату операции. Также, разумеется, что лица сделки владеют данными о подробном состоянии объекта и ценах на похожие объекты и действуют, зная это.

Инвестиционная цена – это стоимость для лица или нескольких лиц, планирующих эксплуатировать объект оценки в инвестиционных целях – извлечение прибыли от арендной платы и прирост дохода.

Под ликвидационной стоимостью подразумевается сумма денежных средств, которая будет получена при ликвидации предмета. Действие нестандартных причин, заставляющих лицо продавать предмет не по рыночным условиям и есть главной различностью ликвидационной стоимости от рыночной.

Кадастровая цена рассчитывается специалистом, опираясь на законодательство, которое регламентирует схему кадастровой оценки. Эта стоимость считается для подсчёта налогов.

Домик и калькулятор

Затратный подход

Затратный подход – это группа методов оценки, которые базируются на выяснении затрат, нужных для восстановления или же замещения предмета оценки с учётом накопленной амортизации.

Стадии затратного метода:

  1. Расчёт стоимости предмета оценки в условиях самого эффективного применения.
  2. Расчёт заместительной или восстановительной цены.
  3. Расчёт всех разновидностей амортизации (накопленный износ).

Физический – износ по истечении срока эксплуатации, потеря рабочих способностей и физическое устаревание.

Моральный износ – износ предмета при возникновении более новых усовершенствованных его подвидов, развитии прогресса и несоответствии характеристик предмета появившимся условиям.

Внешний износ – износ, вызванный переменой внешнеэкономической ситуации.

Информация, которая нужна при применении затратной методики:

  • накладные расходы;
  • затраты на оборудование;
  • затраты на выплату заработной платы;
  • порог рыночной цены на материалы;
  • норма дохода строителей в пределах изучаемой территории.

Как и любой иной подход оценивания недвижимости, этот также имеет свои недостатки и преимущества.

Положительные стороны:

  • считается наилучшим при работе с новыми предметами;
  • в некоторых случаях этот подход становится единственно верным;
  • решение проблем с налогообложением;
  • соотнесение стоимости предмета полученной тремя методами;
  • оценивание предметов в неактивных сегментах рынка;
  • анализ на эффективность использования;
  • анализ технических и экономических показателей;
  • постоянное обновление предмета;
  • оценивание предметов особого назначения;
  • решение проблем страхования.

Негативные стороны:

  • разделение работы с земельным участком и постройками;
  • большая трудоёмкость при расчёте износа не новых зданий и сооружений;
  • сложность работы оценщика именно в РФ;
  • трудоёмкость расчёта стоимости, воспроизведения старых зданий и сооружений;
  • стремительное увеличение затрат труда при желании получения более достоверных результатов оценки;
  • затраты зачастую нельзя соотносить с рыночной ценой;
  • несоизмеримость затрат на покупку предмета с расходами на новое строительство такого же объекта (из-за того, что во время оценки вычитается износ).

Методы затратного подхода

  1. Метод сравнительной единицы.
  2. Метод разбивки по компонентам.
  3. Метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы. Строится на расчёте стоимости строительных работ сравнительной единицы абсолютно схожего сооружения. Затем эту цену потребуется подкорректировать в согласии с данными различиями аналогичных объектов.

Выбирая похожий предмет нужно обязательно учитывать:

  • одинаковые функции и назначение;
  • похожесть физических данных;
  • соизмеримый возраст сооружений;
  • прочие схоже характеристики.

Цена, полученная при расчёте по этому методу, считается ценой замещения.

Метод разбивки на компоненты. Из названия становится понятно, что главный принцип этого метода кроется в разбивке объекта на определённые элементы (стены, крыша). Цена каждого элемента отдельно считается на базе общей суммы прямых и косвенных расходов на созидание этого элемента.

Известно определённое количество вариаций применения описываемого подхода:

  1. Субподряд. Базируется на том, что главный подрядчик набирает команду субподрядчиков для работы на конкретных операциях. После, считаются общие расходы по отдельному человеку.
  2. Сортировка по профильному труду. Схож с первым способом, но общие расходы считаются по отдельному специалисту, нанятому на свою разновидность работы.
  3. Отделение расходов. Суть кроется в применении различных единиц сравнения для оценки частей сооружения. Потом, выведенные оценки складываются.

Метод количественного обследования. Обычно это монтажные расходы некоторых частей, оснащение и само строительство. Но помимо прямых расходов, следует также рассчитывать накладные и другие расходы. Затем составляется смета по объекту.

Для её составления надо с самого начала вести всю документацию, которая состоит из локальных, объектных и сводных смет.

Локальные сметы – первоначальная документация, которая создаётся по каждым разновидностям работ и затрат по зданию.

Объектные сметы накапливают информацию локальных смет и прочих документов и служат информационной основой сводных смет.

Сводные сметы создаются исходя из двух вышеописанных смет, и дают полную картину расходов.

При работе с этим методом обычно используют несколько подходов к расчёту расходов. А именно:

  1. Ресурсный.
  2. Ресурсно – индексный.
  3. Базисно – индексный.
  4. Базисно – компенсационный.
  5. На базе информации о стоимости уже построенных аналогичных объектов.

Этот считается наиболее точным и детальным, но и очень трудоёмким. Следовательно, профессионал обязан хорошо знать теорию, и умело её применять в практических делах.

Доходный подход

Доходный подход базируется на подсчёте дохода, который будет извлечён в результате инвестирования в объект оценки. Такой способ актуален исключительно для оценки доходной недвижимости – такой, что может дать доход.

Базируется он на нескольких принципах, а именно:

  • ожидание (цена предмета реализуется величиной доходов, которые он сможет давать в будущих периодах);
  • замещение (цена фиксируется на уровне доходного капиталовложения, которое необходимо для покупки подобного предмета, который будет приносить прибыль).

Доходный подход имеет свои преимущества и недостатки.

Достоинства:

  1. Только этот подход берёт во внимание будущие ожидания.
  2. Применяя доходный подход, берите во внимание аспект рынка.
  3. Берётся в расчёт экономическое устаревание.

Недостатки:

  1. Трудности прогнозирования.
  2. Вероятностный метод.

Этот подход также включает свои подпункты:

  1. Капитализация доходов. Показывает зависимость возможной прибыли в ближайшем времени и стоимости объекта в настоящих ценах. Расчёты проводятся с использованием коэффициента капитализации – лимит дохода – он показывает зависимость дохода и стоимости объекта. Поэтапность расчётов:
    • расчёт чистого операционного дохода за год;
    • расчёт коэффициента капитализации;
    • расчёт рыночной стоимости объекта.
  2. Метод дисконтированных денежных потоков. Считается труднее, чем предыдущий способ и помогает оценивать объект, от которого происходят нестабильные денежные вливания. Для анализа моделируются схожие характеристики появления денежных потоков. Этим способом пользуются в таких ситуациях:
    • денежные потоки будущих потоков могут сильно разниться с предыдущими или текущими;
    • есть возможность проанализировать размеры будущих денежных поступлений;
    • сезонность;
    • объект оценки – объёмный объект, выполняющий множество функций;
    • объект начал строиться или был построен в недавнем будущем.

Для расчёта по этому методу необходимы такие данные:

  • продолжительность периода, который прогнозируем;
  • прогнозируемый размер денежных потоков;
  • ставка дисконтирования.

Стадии оценки:

  1. Выбор модели.
  2. Выбор периода.
  3. Ретроспективный анализ.
  4. Прогнозирование валовой выручки.
  5. Анализ затрат.
  6. Анализ инвестиционных поступлений.
  7. Выяснение суммы денежного потока.
  8. Учёт ставки дисконта.
  9. Расчёт стоимости после прогнозного периода.
  10. Расчёт действительных стоимостей.
  11. Внесение изменений.

При использовании этого метода следует также учитывать некоторые ограничения:

  • нестабильный характер денежных влияний;
  • недвижимость на реконструкции или незавершенном строительстве.

Недостатки описанного метода:

  • метод не стоит применять, когда в следующем периоде не ожидается вливание регулярных доходов;
  • сложность использования из-за «информационной непрозрачности».

Сравнительный (рыночный) подход

В началах метода – сличительное оценивание объекта со схожими объектами недвижимости, на которые уже есть информационная база о ценах договоров.

Метод работает на базе следующих тезисов:

  • принцип спроса и предложения (ограниченность предложения недвижимости и её надобность);
  • принцип замещения (клиент не будет переплачивать, если есть возможность приобретения аналогичного объекта за меньшую цену на другом рынке).

Стадии сравнительного подхода:

  1. Сбор данных об аналогичном предмете.
  2. Проверка полноты и достоверности полученных данных.
  3. Корректировка данных с ориентировкой на современные условия.
  4. Сглаживание разнообразных специфичных характеристик объекта оценки и аналогичного предмета.
  5. подсчёт конечной стоимости предмета.

Правила, при которых метод будет актуален:

  1. Не уникальность объекта.
  2. Наличие точной достоверной информации.
  3. Сопоставимость причин, которые воздействуют на объекты.

Достоинства этого подхода:

  • итоговая цена основывается на мнении типичных субъектов рынка;
  • есть возможность отражения инфляционных сдвигов и изменчивости финансовой среды;
  • возможность внесения изменений в объекты сравнения;
  • простота использования;

Недостатки:

  • различность продаж;
  • трудоёмкость сбора всей информации;
  • необходимость в постояннодействующем рынке;
  • трудности из-за стабильности рынков;
  • трудоёмкость при сравнении сведений о различных сбытовых операциях.

Методы сравнительного подхода:

Метод парных продаж

Основывается на сравнении каких-то пар схожих продаж. Под парными продажами подразумевается реализация двух объектов, различные особенности коих практически идентичны, кроме какой-то определённой, что специалист и будет оценивать, и применять как поправку при составлении конечной стоимости.

Метод валового рентного мультипликатора

ВРМ – это соотношение текущей цены к потенциальному валовому или настоящему доходу. Для того чтобы применять данный метод нужно:

  1. Оценивать валовый доход от объекта оценки.
  2. Определять ВРМ.
  3. Перемножить валовый доход и среднее значение ВРМ.

Достоинства: простота использования.

Недостатки:

  • приемлем исключительно при расширенном и отлаженном рынке недвижимости;
  • не отображает в развёрнутом виде возможные отличия между объектом исследования и объектом – аналогом;
  • не берёт во внимание разность чистого операционного дохода от обоих объектов.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий