Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

Сегодня купля-продажа угодий считается перспективным направлением для инвестирования. Ведь стоимость земли растет ежегодно. И здесь несколько вариантов получения прибыли.

Это не только возможность самостоятельно заняться хозяйством. Но также покупка с целью перепродажи и перевода надела в другую категорию земель, например, под жилую застройку.

Изначально сх территория была исключительно государственной собственностью, которую использовали различные совхозы. Теперь, эти наделы можно получить в личное пользование.

Поле

Основные понятия

Определение сельхозугодий дает 77 статья Земельного кодекса РФ. Это территория за пределами поселений, предназначенная для сельского хозяйства. Именно там должны расти и храниться на складах отечественные помидоры и огурцы, вызревать зерновые культуры.

Такие территории предназначены для:

  • создания личных подсобных хозяйств;
  • сада, огорода;
  • разведения животных, рыб, пчел и пр.;
  • выпаса скота;
  • охоты;
  • дачного хозяйства.

Кто имеет право на землю

В статье 78 Земельного кодекса РФ указано кто может пользоваться сельхозугодьями:

  • частные лица (садоводы, ЛПХ);
  • крестьянские хозяйства;
  • товарищества и общества;
  • государственные учреждения;
  • научные организации, которые работают в области сельского хозяйства;
  • общины коренных малочисленных народов России.

Правовые основы

Правила предоставления сх участков прописаны в статье 34 Земельного кодекса РФ и статье 12 ФЗ о «Крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Законодатель четко определяет, что можно делать на территориях сельскохозяйственного назначения. В частности неправильное использование участка приведет к штрафам и иным взысканиям со стороны государства. А отсутствие деятельности на участке в течение 3 лет повлечет изъятие надела.

Кроме того, сама покупка земли возможна только гражданами России. Запрет наложен на организации, где уставной капитал даже на 50 % состоит из иностранных вложений. Здесь возможна лишь аренда угодий.

В каких случаях продают сх земли

Благодаря политике государства, направленной на развитие личных хозяйств, в России постепенно растут темпы покупки-продажи угодий. Игроков, вовлеченных в этот рынок, можно разделить по трем направлениям:

  1. Инвесторы, которые скупают, а потом перепродают дороже. Зачастую это крупные компании, для которых земля не является основным источником доходов. Они вкладывают в участки свои сверхприбыли, чтобы потом их приумножить.
  2. Производители, которые строят свой бизнес на земле (животноводство, растениеводство). Такие предприятия тоже занимаются скупкой земель. Они не только используют участки для развития своего хозяйства, но также перепродают наделы для стабилизации бизнеса при колебании цен.
  3. Государство продает и сдает земли, чтобы пополнять бюджет налогами и выплатами от аренды. Информация об участках, выставленных на продажу должна публиковаться в СМИ и на сайте местной администрации.

Как получить надел

Угодья можно взять в аренду или купить. Правила оформления сделки зависят от того кто продавец: физическое (юридическое) лицо или государство (муниципалитет).

Чаще всего собственники, которые самостоятельно не возделывают землю, заинтересованы в прибыли и охотно отдают угодья арендатору. Подобные сообщения можно в большом количестве найти на досках бесплатных объявлений в Интернете.

Выбираете, заключаете взаимовыгодный договор и пользуетесь. Сложнее с документами, если вы арендуете или покупаете у государства. Согласно законодательству это можно сделать только через процедуру торгов.

Аренда и покупка сх наделов у государства

У одного собственника не может быть больше 10% угодий от общей площади всех сельскохозяйственных земель района, где находится участок. Об этом сказано в ФЗ «Об обороте земель».

Что касается аренды, то здесь количественные нормы в каждом регионе разные. Они устанавливаются местными властями. А вот максимальный временной порог один. Пользоваться арендованными угодьями можно не более 49 лет.

Для подачи заявления о предоставлении земли необходимо обратится в администрацию того района, где она расположена. В документе укажите:

  1. для чего нужен участок (садоводство, фермерское хозяйство);
  2. если это аренда, то срок, на какой хотите заключить договор;
  3. количество гектаров и обоснование размера;
  4. местоположение земли.
Получить свой надел вы сможете после торгов. При заявке на аренду аукциона можно избежать, если ранее администрация опубликовала в СМИ сообщение о выделении интересного вам участка.

Если через месяц после публикации вы будете единственным претендентом, кто подал заявку, территорию закрепят за вами. Если желающих окажется больше, муниципалитет назначит торги.

Документы для купли-продажи земель

Правила приобретения угодий в собственность описаны в ФЗ «Об обороте земель». Там сказано, что государство имеет преимущество покупки земель сельхозназначения. Это значит, что собственник должен сообщить в местную администрацию о своем намерении продать надел. В обращении необходимо указать:

  • размер;
  • местоположение;
  • кадастровый номер;
  • цену (продать участок можно не ниже указанной стоимости, иначе сделка будет недействительной).

Через 30 дней госорганы ответят: будут они покупать или нет. В случае положительного решения, деньги вы получите в течение 90 дней. А при отказе можете предложить участок другим покупателям.

Документы, которые должен предоставить собственник при сделке с землей:

  • паспорт;
  • для юридического лица свидетельство о регистрации или учредительные документы;
  • документ о собственности;
  • кадастровый паспорт участка (если его нет, продажа не может состояться);
  • бумага, на основании которой была приобретена территория (например, предыдущий договор купли-продажи);
  • отказ администрации от покупки участка (если покупателем является не государство).

Кроме того от продавца потребуют дополнительные данные:

  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Среди прочего там указаны обременения, например, если на участок наложен арест;
  • Выкопировка — это подробный план местности, с указанием характеристик площади;
  • Справка об уплате налога за землю;
  • Протокол согласования границ участка, сделанный геодезической организацией;
  • Техпаспорт на строения из БТИ, если их нет — справка об их отсутствии.

Любые сделки с землей необходимо регистрировать. Это делается в отделении Росреестра по месту жительства.

Перевод сх наделов в другую категорию

По закону на земле сх назначения можно возводить постройки, которые необходимы для аграрной или животноводческой деятельности. Это сараи, загоны, зернохранилища и прочее. Однако в некоторых случаях там возможно построить дом и даже прописаться.

Перевод сельскохозяйственных территорий в другую категорию допускается в некоторых случаях:

  • консервация земель;
  • создание особо охраняемых территорий;
  • строительство промышленных и социальных объектов, при отсутствии иных вариантов их размещения;
  • прокладка дорог, нефтепроводов, газопроводов;
  • добыча полезных ископаемых;
  • изменение границ поселений.

Последний пункт дает возможность строительства на сх участке собственного дома и даже прописки в нем. Для этого необходимо перевести участок в категорию ИЖС. Однако это сложная процедура и вам могут отказать.

Проще получить статус земли «для садоводства». Законодатель разрешает строить жилой дом на такой земле с возможностью регистрации.

Для смены категории земли заявитель должен обратиться в местную администрацию. В ходатайстве нужно указать:

  • кадастровый номер;
  • категория земель (существующая и желаемая);
  • обоснование этого перевода;
  • документы о собственности на земельный надел.

Также понадобятся дополнительные выписки:

  • из государственного кадастра недвижимости;
  • из ЕГРП;
  • из реестра индивидуальных предпринимателей или юридических лиц.
Решение примут в течение 30 дней. Еще 3 месяца понадобится на то, чтобы получить акт о переводе земель в нужную категорию.

Сельхозугодья составляют значительную часть всех территорий России. Это почти 400 миллионов гектаров, что в 20 раз больше, чем заселенных территорий. В связи с интересом к земельным наделам, аналитики предполагают рост активности на рынке. Главное не оказаться за бортом этого процесса.

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить