Перевод земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Что нужно знать о необходимости перевода сельскохозяйственных угодий в участки под индивидуальное жилищное строительство.

Девушка с картой

Разновидности земельных наделов

Территория нашей страны представляет собой недвижимое имущество, владеет которым государство. Всё это имущество в зависимости от целевого назначения положениями Земельного Кодекса РФ разделено на наделы и имеет несколько разновидностей, или категорий:

  • населенные пункты;
  • сельскохозяйственные угодья;
  • водные и лесные ресурсы;
  • участки под промышленные объекты;
  • территории, охраняемые государством;
  • резервные фонды.
Из всех вышеперечисленных категорий только в населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения разрешено индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В отличие от других видов использования, ИЖС является строением для проживания с регистрацией и всеми вытекающими из этого преимуществами.

ИЖС и его преимущества

ИЖС – это официальная формулировка Градостроительного кодекса РФ возможного использования земельного участка. Существует ряд преимуществ индивидуального жилищного строительства перед другими видами использования земли.

Исходя из этого владелец строения, возведенного на участке для индивидуального строительства жилья имеет право:

  1. на присвоение почтового адреса построенному жилищу;
  2. на регистрацию (прописку) по указанному адресу;
  3. на подведение коммуникаций к своему жилью;
  4. на расчистку и прокладку подъездов к участку муниципальными организациями;
  5. оформление налогового вычета за построенное жильё;
  6. предоставление участка ИЖС под залог при оформлении ипотеки.

Кроме преимуществ существуют также и отрицательные моменты индивидуального строительства, а именно:

  • земельный налог в этом случае несколько выше;
  • если строительство длится более десяти лет, налог на землю увеличивается;
  • отсутствие признаков строительства на протяжении первых трёх лет может привести к отъёму участка.
В последнем случае Кодексом об административных правонарушениях предусмотрен даже не малый штраф за нецелевое использование земли.

Поскольку индивидуальное жилищное строительство является одним из видов разрешенного использования, существует необходимость изменения категории этой земли.

Возможно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Понятно, что наибольшую кадастровую стоимость имеют земли сельскохозяйственного назначения, поскольку выращиваемая на них продукция приносит определенную прибыль своему владельцу.

В целях снижения стоимости и, соответственно, налогового бремени, часто предпринимаются определенные действия с целью изменения категории земли. Целесообразность подобных действий обоснована также вынужденной необходимостью выплаты стоимости потерь из-за отсутствия возможного производства на этом участке.

Согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ имеет место зонирование территорий по их целевому использованию. И если участки под ИЖС граничат с населенным пунктом, то изменение категории земельного надела в этом случае будет рассматриваться как расширение его территории.

Подобный перевод также возможен в случаях, когда Генеральным планом в целях развития и расширения территории населенного пункта предусмотрен определенный резерв.

Порядок перевода земли под жилое строительство

Конечно, оптимальным вариантом является приобретение земли, уже имеющей желаемую категорию, а также необходимый вид разрешенного использования. Но и необходимость проведения мероприятий по переводу земельного надела в категорию «под индивидуальное жилищное строительство» – не такая уж сложная процедура, которую собственник может осуществить самостоятельно. Для этого нужно всего лишь подать заявление в местную администрацию.

Не стоит забывать, что оформление такой процедуры предусмотрено лишь для граждан России. Иностранцам же или предприятиям, уставной капитал более, чем на половину состоит из иностранных инвестиций, действия с целью изменения категорий запрещены.

Регламент проведения мероприятий по изменению категории земли предусмотрен Федеральным законом от 21.12.2014 №172-ФЗ. В результате этой процедуры рассматриваемый участок вносится в черту поселения с корректировкой соответствующих зон генплана.

Необходимые документы

Как было сказано выше, вся процедура по переводу земли из одной категории в другую инициируется подачей заявления. В заявлении указывается кадастровый номер и категория надела, обоснование необходимости изменения категории, а также прикладываются оригиналы и копии нижеследующих документов:

  1. выписка из кадастрового плана земельного участка;
  2. паспорт лица, подающего заявление;
  3. документ о праве собственности на участок;
  4. разрешение правообладателя на осуществление действий по изменению категории земельного надела.

Законодательством определен срок вынесения решения по подобным заявлениям и он составляет два месяца, так как предстоящее изменение категории земли требует рассмотрения на федеральном уровне.

Затем по истечении двух недель заявитель получает ответ – акт, позволяющий перевод земельного надела из одной категории в другую либо решение об отказе в этом переводе.

Если вопрос перевода категории земли решён положительно, собственник самостоятельно оформляет изменения в государственном кадастровом учреждении. В этом случае сроки оформления ограничены одной неделей.

До истечения недельного срока в кадастровую палату и государственный регистрационный центр необходимо предъявить:

  • заявление;
  • паспорт;
  • постановление;
  • акт органа местного самоуправления.

Указанный акт содержит следующую важную информацию: кадастровый номер участка и его границы, площадь, обоснование возможности изменения категории земли.

Использование сельхозземель под ИЖС

Порой результатом обращения в соответствующие органы с целью оформления изменения категории земельного участка может быть решение об отказе в желаемом переводе. Поэтому более гарантированными способами использования сельскохозяйственных земельных угодий под индивидуальное строительство могут послужить:

  1. изменение не категории, а вида используемого земельного участка на садоводческий или дачный;
  2. наличие дачного земельного надела с применением права на законных основаниях возведения жилья и регистрации в этом строении;
  3. владение садовым участком, предусматривающим построение жилого дома.
В последнем случае право использования участка под индивидуальное строительство и улучшение таким образом жилищных условий закреплено постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 14.04.2008 №7-П и позволяют присвоение почтового адреса и регистрацию (прописку) в отстроенном жилище.

Размеры дачного участка, позволяющие жилищное строительство, также имеют нормативы и должны составлять более четырех соток земли.

Прежде, чем приступить к строительству загородного дома, необходимо получить разрешение от органов архитектуры, которые могут отказать в этом из-за нарушения общего облика местности. Кроме того, при возведении загородного жилья нужно учитывать расстояния между строениями, предусмотренные нормами по застройке земель ИЖС, а также противопожарные нормы и правила.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхозназначения

На стоимость перевода сельхозземель под ИЖС влияют следующие факторы:

  • общая площадь земельного надела;
  • кадастровая стоимость участка;
  • проектирование строения;
  • проведение экологической экспертизы.

Помимо того, что изменение вида используемого земельного надела является более легким способом для достижения цели ИЖС, оно ещё и более экономично в отношении денежных средств собственника.

Ведь в этом случае отсутствует необходимость возмещения недополученной прибыли вследствие перевода земли из сельскохозяйственной категории в другую, и к тому же отпадает необходимость уплаты стоимости самого перевода.

Кроме того, если земля остается в «сельскохозяйственном подчинении», налоговая ставка на жилое строение будет значительно ниже, чем на такое же строение в населенном пункте.

Перед построением дома на лоне природы, необходимо тщательно просчитать каждый вариант и выбрать наиболее удобный и приемлемый. И тогда обладатель загородной недвижимости может впоследствии наслаждаться красотами природы из окон собственного дома на законных основаниях и с чувством морального и материального удовлетворения.

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить