Порядок продажи квартир с несовершеннолетним собственником

Продажа недвижимости в том случае, если собственником является ребенок, имеет ряд юридических нюансов. У данной процедуры более сложный алгоритм, нежели у обычной купли-продажи. Для того чтобы успешно провести сделку, необходимо знать следующую информацию.

Ребенок

Что говорит закон?

Регулирование сделок, связанных с отчуждением недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, регулируется рядом законодательных актов. Это как общие кодексы (Гражданский Кодекс, Жилищный Кодекс), так и узконаправленные законы.

Законодательство РФ закрепляет приоритет прав ребенка, поскольку силу своего возраста он не осознает характера своих действий и, в основном, все решения за него принимают законные представители. В силу этого ему необходима особая правовая защита. Законами РФ установлено, что для проведения любой сделки, затрагивающей имущественные интересы несовершеннолетнего, связанные с недвижимостью, требуется согласие органов опеки.

Несовершеннолетие и недееспособность

Несовершеннолетним по законодательству признается лицо, которое не достигло 18 лет. С 14-лет ребенок частично дееспособен и может распоряжаться своим имуществом при условии согласия своих законных представителей. До 14 лет лицо является малолетним, от его имени при совершении сделок действуют исключительно родители.

По общему правилу, до 18 лет человек недееспособен не может самостоятельно заключать сделки, связанные с недвижимостью.

Однако из этого правила есть исключения:

  • Эмансипация. В данном случае лицо будет полностью дееспособностью уже с 16-лет. Эта процедура проводится в судебном порядке. Эмансипированные лица могут проводить сделки самостоятельно.
  • Вступление в брак. Лицо, которое ранее вступало в брак, также является полностью дееспособным. Это правило действует даже в том случае, если на момент совершения сделки лицо находится в разводе.

Как получить согласие?

В том случае, если собственником квартиры является несовершеннолетний, процедура отчуждения осложняется рядом формальностей. Так обязательным является согласие органов опеки. Для получения такого документа органы опеки должны получить подтверждение того факта, что сделка не ущемляет его прав. В случае отчуждения жилой площади, принадлежащей несовершеннолетнему, он должен быть обеспечен равной жилой площадью.

В данном случае возможны два варианта:

  • Одновременно с продажей квартиры необходимо приобрести иное жилье и выделить в нем такую же долю, которая принадлежала ему на праве собственности в прежней квартире.
  • Ему будет предоставлена жилая площадь, уже находящаяся в собственности у лица, готового выделить несовершеннолетнему в ней долю.

Также необходимо помнить, что жилье, предоставляющееся ребенку должно быть равноценно отчуждаемому. Эта равноценность имеет ряд аспект:

  • Равноценность доли. Не может быть предоставлена в новом жилом помещения доля меньшая, чем ему принадлежала.
  • Равноценность площади. Размер площади, пропорциональный выделяемой ребенку доли, не должен быть меньше, чем та, которая ему принадлежала.
  • Равноценность условий. Условия проживания в новом жилом помещении не должны быть хуже, чем в отчуждаемой квартире. Они должны полностью отвечать всем предъявляемым органами опеки требованиям.

Только в этом случае органы опеки дадут свое согласие.

Пакет документов для получения согласия на продажу

Для получения согласия на продажу квартиру необходимо предоставить ряд документов. В различных муниципалитетах этот список может варьироваться, однако, как правило, органы опеки требуют следующие:

  • Документ, удостоверяющий личность законного представителя и его полномочия (в том случае, если это родители, то необходимы паспорта обоих).
  • Свидетельство о рождении ребенка.
  • Паспорт если он достиг 14-летнего возраста.
  • Справка о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах.
  • Правоустанавливающие документы на отчуждаемую и приобретаемую недвижимость.
  • Технические паспорта на жилые помещения.
  • Заверенное инспектором УСЗН заявление от родителей. В данном заявлении необходимо указать мотивы продажи и покупки квартиры, а также подтвердить принятие на себя обязательств по соблюдению прав ребенка.

Процедура рассмотрение органами опеки заявления

На заседании комиссии обязательно присутствие обоих законных представителей несовершеннолетних, а также самого ребенка, если ему уже есть 14 лет.

Помимо присутствия, необходимо согласие всех вышеперечисленных лиц на отчуждение квартиры. Для выяснения этого факта проводится собеседование с родителями и ребенком. В том случае, если хотя бы одно из лиц несогласно на продажу квартиры, это влечет автоматический отказ органов опеки в одобрении сделки. Для разрешения ситуации дело может быть передано в суд.

Комиссией может быть предпринята выездная проверка для установления качества жилищных условий в отчуждаемой и приобретаемой квартирах в случае наличия сомнений в равноценности жилищных условий.

Принятие решения органом опеки

Заявление рассматривается органами опеками заявление в течение 14 дней. В случае, если органы опеки придут к выводу о том, что сделка не влечет ущемления имущественных прав несовершеннолетних, выдается письменное согласие. В данном документе указываются адреса объектов недвижимости, фигурирующих в сделке.

Такой акт является основанием для снятия ребенка с регистрационного учета. Далее сделка проходит в обычном порядке. После завершения всех юридических действий в органы опеки подаются документы, подтверждающие получение несовершеннолетним в собственность оговоренной ранее недвижимости.

Однако органы опеки могут отказать в выдаче разрешения по следующим причинам:

  • Есть риск, что приобретаемая жилплощадь фактически не перейдет в собственность малолетнего человека. В основном это случаи, когда квартира приобретается в рассрочку, а иного жилого помещения, за счет которого мог бы быть произведен выдел доли ребенку, семья в собственности не имеет. Также это касается квартир, приобретаемых в строящихся домах. На момент совершение сделки у ребенка еще не возникает права владения таким объектом, помимо этого есть риск, что объект так и не будет сдан в эксплуатацию.
  • Несоответствие эквивалентности выделяемой доли. В том случае, если ребенку предоставляется меньшее по квадратуре жилье, то органы опеки, как правило, отказывают в согласии. Также поводом для отказа является ухудшение жилищных условий в приобретаемом жилье по сравнению с теми, которые имелись ранее.

В случае отказа органов опеки, данный факт может быть оспорен в суде. При возникновении такой ситуации заинтересованной стороне будет необходимо опровергнуть доводы комиссии.

Исключения из правил

В реальности в исключительных случаях разрешение может быть выдано даже при факте ухудшения жилищных условий:

  • Ребенку требуется дорогостоящая медицинская помощь (в том случае, если семья не имеет иного имущества, за счет продажи которого можно было бы оплатить лечение).
  • Ребенок по состоянию здоровья не может больше находиться в данных жилищных условиях (заболевания, несовместимые с экосистемой мегаполиса).
  • Пребывание ребенка в худших жилищных условиях, обусловлено иными значимыми факторами.

Данный список является примерным. Возможны и другие случаи, когда органы опеки могут пойти на исключение. Ведущим фактором в этом случае является соблюдение интересов несовершеннолетнего.

Как продать квартиру, если в ней прописан малолетний

Встречаются случаи, когда ребенок не является собственником квартиры, но прописан в ней. В такой ситуации для получения согласия должно быть предоставлено подтверждение регистрации в другом месте.

В данном случае немаловажным фактором является его возраст:

  • Дети до 14 лет обязаны проживать вместе с родителями или опекунами. Одному из них необходимо будет прописаться в новой квартире.
  • Дети старше 14 лет могут иметь регистрацию отличную от регистрации их законных представителей. Для получения согласия органов опеки нужно будет представить подтверждение, что он будет зарегистрирован в другом месте.

После получения согласия органов опеки несовершеннолетний и его опекуны должны обратиться в паспортный стол для заполнения заявления на выписку. К нему необходимо приложить следующие документы:

  • Паспорт законного представителя.
  • Свидетельство о рождении ребенка.
  • Документы, подтверждающие факт регистрации ребенка по новому адресу.
  • Разрешение от органов опеки.

Как избежать рисков при покупке квартиры, собственником которой является несовершеннолетний

Покупка жилья, собственником которой является несовершеннолетний, всегда несет в себе определенные риски. Чтобы их минимизировать, необходимо придерживаться некоторых правил:

  • Необходимо выяснить, какой статус по отношению к квартире имеют несовершеннолетние дети, проживающие в семье.
  • Необходимо обратиться в соответствующие для выяснения вопроса о том, кто правомочен представлять интересы малолетнего лица. На практике возможны случаи, когда ему назначен опекун, а родители лишены родительских прав. Разрешение, подписанное неправомочным лицом, будет недействительным.
  • В том случае, если родители предъявляют вам разрешение от органов опеки необходимо проверить его подлинность, чтобы избежать дальнейших проблем, связанных с действительностью сделки.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий