Требования к передаточному акту к договору купли-продажи квартиры

Законодательная база

Акт передачи является важнейшим документом при осуществлении любых операций с недвижимым имуществом, итогом которых является смена собственника жилья. Так, в соответствии с законодательством, в обязательном порядке должен быть составлен любой передаточный документ, которым может являться и соответствующий акт, подписывающийся всеми сторонами сделки и являющийся приложением к основному договору купли-продажи недвижимости.

Передается акт

Причем неважно о покупке какой недвижимости идет речь, квартире в новостройке или жилье на вторичном рынке, составление данного документа в любом случае является обязательным условием.

Согласно законодательству сделка считается осуществленной, а все обязательства продавца выполненными, только в случае наличия правильно составленного передаточного акта. Исключением могут быть случаи, если его отсутствие предусмотрено соответствующим пунктом, включенным в договор купли-продажи квартиры, или предусмотрено иными законодательными актами.

Также действующее законодательство учитывает следующие нюансы в данном вопросе:

  1. Иногда стороны совершаемой сделки попадают в безвыходную ситуацию, когда в соответствии с составленным актом покупатель обязан передать оговоренную заключенным соглашением денежную сумму, однако, не может осуществить это на законных основаниях до регистрации его права собственности на купленную квартиру. Для выхода из такой ситуации необходимо внести в сам договор информацию о том, как, когда и на каких условиях происходит обмен недвижимого имущества на оговоренную денежную сумму. Подразумевается, что в таком случае акт передачи включается в форму договора купли-продажи, а не оформляется в виде дополнительного соглашения.
  2. До того момента пока приемно-передаточный акт не оформлен в установленной законом форме и не подписан всеми участниками сделки, она не может считаться завершенной. Соответственно в случае судебных разбирательств по вопросу покупаемой или продаваемой недвижимости, например, по погашению имеющейся задолженности, суд откажет в требованиях истца, поскольку соглашение не было доведено до конца.

Необходимость составления передаточного акта

Оформление данного документа важно для всех участников совершаемой сделки, однако, именно для покупателя этот момент играет первостепенную роль, и он должен первый позаботиться о данном вопросе, если продавец по какой-то причине его проигнорировал.

Такая необходимость обуславливается целым рядом причин:

  1. Требование гражданского законодательства, которое дает четкую формулировку, в каких случаях сделка вступает в силу, а без акта передачи это невозможно.
  2. Подписывая данный документ, покупатель обозначает свое согласие с тем, что он ознакомился с состоянием и планировкой продаваемой ему квартиры и не имеет никаких претензий к ее параметрам и техническому оснащению. Иными словами, происходит задокументированная фиксация текущего состояния квартиры, которое актуально на момент итогового подписания соглашения, а, значит, в момент передачи недвижимости в собственность.
  3. Бывший собственник по объективным причинам, таким как транспортировка своего имущества или расторжение соглашений с арендаторами, может освободить проданное жилье не моментально после завершения сделки. Именно в передаточном акте для таких случаев указываются сведения о том, с какой конкретной даты новый владелец несет обязательства за уплату телефонных счетов, платежей за пользование услугами жилищно-коммунального фонда, интернет и прочее.
Каждый покупатель недвижимого имущества должен обязательно помнить указанную выше информацию, поскольку после того, как он поставит свою подпись в данном документе, у него уже не будет права предъявлять какие-либо претензии по состоянию квартиры, оплате задолженностей и иным вопросам.

Осуществить это можно будет только в судебном порядке, подав исковое заявление, но никто не дает гарантии по решению, которое вынесет суд.

Требования к передаточному акту

Акт передачи является документом, на основании которого в дальнейшем будет формироваться вся бухгалтерская документация, связанная с купленной недвижимостью. Учитывая этот факт, на него распространяются все базовые требования, как к первичному бухгалтерскому документу, установленные федеральным законодательством.

В связи с ними, чтобы акт был признан действующим и законно составленным, в него обязательно должны быть включены следующие реквизиты:

  1. Название составленного документа.
  2. Дата, когда производилось его оформление.
  3. Название субъекта, составляющего акт передачи.
  4. Действия, производимые данным субъектом, включая тип проводимой операции, оказывающей влияние на состояние и статус его собственности.
  5. Сумма или иная величина, соответствующая проводимой операции, а также название измерительной единицы, в которой она учитывается.
  6. Должностное лицо, принимающее участие в оформление проводимой операции и ответственное за данную процедуру.
  7. Личные подписи должностных лиц и участников сделки.
  8. ФИО или иные реквизиты всех лиц, указанных в пункте 7, которые могут способствовать их идентификации.

Передаточный акт

Какие характеристики квартиры отражаются в акте

Недвижимость, являющаяся объектом сделки, должна быть описана в составляемом акте с учетом всех мельчайших подробностей и деталей, это еще один аспект, который должен интересовать в первую очередь покупателя, поскольку именно у него могут возникнуть претензии в будущем.

Так, в обязательном порядке документ должен содержать следующую информацию о параметрах жилья:

  1. Общая, а также отдельно жилая, площадь объекта недвижимого имущества. Заносится в соответствии со сведениями, которые содержатся в технической документации на жилье.
  2. Количество комнат, имеющихся в квартире.
  3. Отдельно указывается площади каждого имеющегося помещения, эта информация также берется из технического паспорта.
  4. Количество этажей, которое занимает квартира.
  5. Состояние помещения в целом с учетом косметических и капитальных ремонтных работ.
  6. Наличие или отсутствие телефонной линии.
  7. Наличие или отсутствие проведенной сети для обеспечения доступа в интернет.
  8. Наличие инженерных бытовых коммуникаций. Учитывается электропроводка, водоснабжение (как холодное, так и горячее) и отопление.
  9. Техническое и косметическое состояние, в котором находятся окна, межкомнатные и входные двери, а также лоджии и балконы, если они есть в наличии. Сюда же заносятся и сведения о крыше в тех случаях, если продаваемая квартира находится на последнем этаже.
  10. Состояние отдельных коммуникаций, таких как проводка, трубы, отопительные системы и прочее, не является обязательным пунктом, но также зачастую указывается в данном документе.

Выше перечислены параметры, которые являются обязательными для занесения, но по согласованию сторон, они могут указать и любые другие характеристики, поскольку гражданское законодательство предусматривает такую возможность.

В силу вступают дополнительные правила в тех случаях, когда продается не только помещение, но и находящееся внутри него имущество.

Тогда в акт передачи нужно будет занести еще и следующие сведения:

  1. Мебель и ее состояние.
  2. Бытовая техника и наличие в ней поломок, если они были выявлены.
  3. Внутренняя отделка, в том числе обои, потолочное покрытие, плинтус, дверные и оконные рамы, паркет. В этом пункте документа необходимо указать абсолютно все, даже самые малые недочеты и неисправности, которые удалось обнаружить.

Также важно помнить, что для мебели и бытовой техники указывается не только техническое состояние, но и количество, измерительная единица для которого штука.

Если какие-либо выявленные недочеты не устроили покупателя, то это не является поводом для отмены сделки. Нужно всего лишь указать их в акте, согласовать с продавцом все условия, на которых он согласен их устранить, и зафиксировать полученную информацию в этом же документе.

С этого момента продавец несет дополнительную ответственность за приведение жилья в соответствующий вид. Однако если изъяны были обнаружены уже после составления и подписания акта, призвать другую сторону к ответственности получится только в судебном порядке.

Как правильно принять квартиру

Правильное принятие квартиры от продавца является уже более простым этапом, но не менее ответственным. Для начала нужно провести сравнение параметров и текущего состояния квартиры с информацией о ней, которая была занесена в договор.

При этом основное внимание уделяется трем аспектам:

  • Внутренняя отделка.
  • Инженерные коммуникации.
  • Санитарно-технические устройства.
В случае наличия другого имущества, покупаемого вместе с квартирой, его состояние и фактическое количество также сравнивается с указанным в документах. В случае возникновения несогласия ввиду недостаточного качества или наличия каких-либо поломок, к акту необходимо будет составить дополнительное приложение, в соответствии с которым продавец в установленные сроки обяжется устранить все недочеты.

Однако можно просто вычесть их из стоимости квартиры, если между участниками сделки будет достигнута такая договоренность.

После того как все указанные действия произведены, наступает финальная стадия принятия квартиры и можно ставить свои подписи в передаточном документе. Одновременно с этим новый владелец получает кадастровую и техническую документацию на жилье, а также ключи от квартиры.

Затягивание передачи квартиры продавцом

Затягивание процесса передачи уже приобретенной недвижимости продавцом чаще всего связано с несогласием по каким-либо финансовым вопросам или тем, что бывший владелец банально не успел освободить проданное помещение.

Для покупателя существует несколько возможностей перестраховаться, чтобы уменьшить вероятность возникновения подобной ситуации:

  1. Указать срок освобождения объекта сделки продавцом в тексте договора купли-продажи.
  2. Внести сумму, необходимую для покупки данной недвижимости, в банковскую ячейку с предусмотренным правилом получения их продавцом после предъявления выписки из домовой книги, свидетельствующей о том, что он был выписан из проданного жилья.
  3. Если первые два пункта не были учтены и использованы, то действующее законодательство все равно обязывает продавца покинуть квартиру в срок, который не может превышать одной календарной недели с момента выставления данного условия покупателем.
  4. Если ни один из перечисленных вариантов не оказал воздействия, то можно подавать исковое заявление в суд, после слушания дела и принятия соответствующего решения, доступ к приобретенному жилью будет обеспечен при помощи правоохранительных органов.

Отказ покупателя в подписании акта

Покупатель недвижимости имеет законное право отказаться от закрепления своей подписью передаточного документа в том случае, если продавец прилагает собственные силы к тому, чтобы затянуть процесс передачи квартиры новому владельцу.

При этом покупатель может требовать от недобросовестного собственника:

  1. Расторжения договора купли-продажи.
  2. Полного возврата суммы, которая была заплачены за покупаемое жилье.
  3. Компенсацию в виде процентов, которые взымаются за пользованием финансовыми средствами, находящимися у продавца.

Также законодательство позволяет покупателю отказываться от подписания документа передачи в следующих случаях:

  1. Выявление неустранимых поломок или иных недостатков в покупаемой недвижимости или имуществе, приобретаемом вместе с жильем.
  2. Обнаружение недостатков, устранение которых занимает большое количество времени.
  3. Обнаружение недостатков, для ликвидации которых необходимы крупные финансовые вложения.

Однако если продавец добросовестно выполнил все условия соглашения, а покупатель отказывается подписывать передаточный документ, то это дает право решить вопрос в судебном порядке.

После этого покупатель будет вынужден принять одно из предложенных решений:

  • Полностью отказаться от договора купли-продажи, после чего он расторгается.
  • Принять квартиру, подписав соответствующую бумагу.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий