Проверка квартиры перед покупкой — что нужно знать?

При совершении любых сделок и операций с недвижимым имуществом на вторичном рынке жилья необходимо быть максимально внимательным и осторожным, чтобы не попасть в какие-либо неприятные ситуации.

Самым худшим вариантом развития событий может стать невозможность въезда в новое жилье, наиболее распространенная проблема – это обнаружение прав на квартиру у третьих лиц. Данная статья рассмотрит все нюансы проверок жилья перед его покупкой и поможет избежать возникновения наиболее опасных ситуаций.

chto-nuzhno-znat

Проверка квартиры на долги

Продавец, перед совершением любых операций с недвижимостью, должен погасить все имеющиеся долги, в том числе за пользование жилищно-коммунальным фондом, интернетом и прочим. Однако на практике не все граждане являются добропорядочными и зачастую пытаются продать жилье с непогашенными задолженностями, поэтому данный момент требует проверки в первую очередь.

Не следует откладывать данную процедуру, поскольку после покупки квартиры ответственные инстанции не будут разбираться в том, кому принадлежат имеющиеся задолженности, а начнут требовать их погашения с текущего собственника.

Для осуществления данного вида проверки потребуется:

  1. Продавец должен предоставить свидетельства из всех структур и организаций, которые подтверждают отсутствие задолженностей перед ними. Рекомендуется личное присутствие покупателя в процессе получения названных документов.
  2. При составлении договора купли-продажи недвижимости необходимо внести туда пункт, свидетельствующий о том, что квартира передается новому собственнику без долгов. В случае их обнаружении в будущем, можно будет предъявить претензии другой стороне договора на основании имеющегося в нем уточнения.
  3. Несоответствие информации в полученных справках действительности чаще всего говорит только о том, что между различными структурами не был осуществлен своевременный обмен сведениями. В случае возникновения хоть малейших сомнений в объективности информации нужно посетить соответствующие организации самостоятельно.
  4. В случае возникновения ситуации, когда имеющиеся долги обнаружены, а сторона, продающая жилье, находится не в состоянии их погасить, необходимо в индивидуальном порядке обсудить пути выхода из сложившейся ситуации. Наиболее распространенным решением является оплата долгов новым собственником с учетом вычета их суммы из цены на недвижимость. Для реализации такого плана необходимо будет составить дополнительный договор.

Как проверить историю квартиры

На втором этапе необходимо проверить историю квартиры. В первую очередь проверяются сделки с данным жильем, которые производились после передачи его из муниципальной собственности в частную.

Если их количество объективно кажется чересчур большим, то есть операции по купле и продаже данной недвижимости совершались регулярно, то это является первым поводом проявить настороженность.

Для осуществления данной проверки необходимо запросить у продавца соответствующую выписку из единого государственного реестра – она будет содержать все интересующую информацию, и при этом подтверждать право собственности текущего владельца.

Осуществить запрос на выдачу такого свидетельства в ответственную инстанцию имеет право только нынешний собственник квартиры.

Как проверить качество квартиры и самого продавца

Другим, не менее важным моментом, является проверка самого жилья и непосредственно лица, осуществляющего его продажу. Начать можно с проверки квартиры:

  1. По отношению к квартире наиболее важным является проверка на наличие перепланировок и, если они обнаруживаются, необходимо узнать проводились ли они на законных основаниях или являются самопроизвольными. Осуществить это можно единственным способом – запросив справку из БТИ.
  2. Все изменения конфигурации помещения производятся только после согласования со всеми жилищными инстанциями и, если это не было произведено, собственнику грозят серьезные штрафные санкции. Все перепланировки должны либо быть узаконены продавцом, либо устранены до момента продажи недвижимости. Важно помнить, что после покупки квартиры вся ответственность за осуществленные изменения в конфигурации квартиры перекладывается на нового собственника.

Если говорить непосредственно о лице, продающем жилье, то первоначально нужно проверить его основной документ, удостоверяющий личность – паспорт. Осуществить это можно несколькими способами:

  1. Воспользоваться бесплатным онлайн-сервисом, который предоставляет официальный сайт ФМС.
  2. Совершить визит и сделать соответствующий запрос в паспортном столе.

Также в случаях, когда продавец совершает неадекватные действия, подозрительно себя ведет или иными способами заставляет усомниться в его психическом здоровье и дееспособности, необходимо уточнить состоит ли он на учете в психиатрических или наркологических клиниках.

Подтвердить факт своей адекватности владелец квартиры сможет, предоставив соответствующие выписки из перечисленных диспансеров. Если все-таки окажется, что он состоит на учете, то процесс продажи недвижимости должен осуществлять назначенный опекун и то, только после предъявления свидетельства из органов опеки, подтверждающего разрешение на продажу жилья.

В противных случаях сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной в судебном порядке, поскольку противоречит правилам и нормам действующего законодательства.

Алгоритм действий может измениться, если процесс продажи ведет не сам владелец недвижимости, а уполномоченное им для этого лицо. В таком случае необходимо попросить его предъявить соответствующую доверенность, заверенную у нотариуса.

В том числе, требуется определить, какими правами наделен данный человек – доверенность может быть заключена только для составления и подписания договора купли-продажи, но не для каких-либо операций с финансовыми средствами.

Как проверить права третьих лиц

Одним из заключительных этапов проверки является изучение прав других лиц на продаваемую недвижимость. Для этого нужно будет предпринять следующие действия:

  1. Проверить выписку из домовой книги, которая свидетельствует, что в данной квартире не прописаны никакие другие лица, которые в дальнейшем могут предъявить права на нее.
  2. В случаях, когда продавец приобретал данное жилье, находясь при этом в зарегистрированном браке, он обязан предъявить заявление второго супруга, которое подтверждает согласие на продажу данной недвижимости. Этот документ в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса.
  3. Если у продавца имеется брачный договор, который разделяет доходы и имущество супругов, то свидетельство о согласии, указанное в пункте 2, не требуется, поскольку в данной ситуации четко определяется лицо, имеющее исключительное право на квартиру, которая выставлена на продажу.
  4. Продавец мог получить данную квартиру по наследству, тогда не исключен риск, что через некоторое время к делу могут подключиться и иные наследники, заявив свое право на жилье или на его долю. Для того чтобы избежать такой ситуации необходимо совместно с текущим собственником обратиться за помощью к сотруднику нотариальной организации, который вел его дело по получению наследства. Он предоставит выписку, которая свидетельствует о добровольном отказе иных возможных наследников от их доли, оформленном в письменном виде.

Пакет документов при покупке квартиры

Сбор и представление пакета документов, необходимых для продажи и приобретения жилья, является главенствующим фактором, оказывающим влияние на процесс сделки. Список самих документов может различаться в зависимости от огромного количества различных факторов, в том числе от статуса и положения продавца, специфических условий сделки и ряда других.

Этот вопрос регулируется жилищным законодательством, определяющим базовый пакет документов, который потребуется предъявить продавцу и изучить покупателю в любом случае при осуществлении покупки квартиры:

  1. Документ, удостоверяющий право продавца на владение данной недвижимостью, а также раскрывающий способ получения им данного жилья. К таковым могут быть отнесены завещание, договор дарения, договор купли-продажи и иные разновидности документов.
  2. Паспорт гражданина Российской Федерации или иной документ, способный удостоверить личность.
  3. Справки из наркологических и психиатрических диспансеров, которые свидетельствуют о том, что данное лицо является дееспособным и не числится у них на учете.
  4. Выписка из домовой книги, подтверждающая, что в данной квартире нет лиц, прописанных в ней.
  5. Свидетельство из налоговой инспекции, которое подтверждает, что за данной квартирой не числится задолженностей по налогам на нее.
  6. Справка, свидетельствующая об отсутствии каких-либо долгов за использование услуг ЖКХ.
  7. Выписка из единого государственного реестра, подтверждающая качество недвижимости с юридической стороны вопроса. Очень важно, чтобы данное свидетельство было выдано максимум за одни сутки до окончательного оформления сделки. Это связано с тем, что недвижимость может подвергаться аресту в ходе судебных разбирательств, оформлена в качества залога, ипотеки или иметь другие виды обременений.
  8. Справка из БТИ.
  9. Технический паспорт.

Когда указанный выше базовый пакет документов и, если требуется дополнительных бумаг, будет собран, необходимо будет оформить специальное заявление, которое пишется на особом бланке государственного образца. Получить его, как и осуществить всю данную процедуру, необходимо в Росреестре.

В заявлении будет указана вся основополагающая информация о проводимой сделке и ее сторонах, для подтверждения законности данного процесса, к нему необходимо приложить ксерокопию договора о купле-продаже недвижимости. После передачи сотрудникам Росреестра всей документации и данного заявления взамен будет выдана справка, подтверждающая прием необходимого пакета документов.

Всего на процедуру регистрации права собственника законом дается один месяц. Этот процесс реализуется не бесплатно – за него нужно заплатить пошлину. Сторона, несущая данные издержки, оговаривается во время заключения соглашения о купле-продаже, но традиционно ей является продавец недвижимости.

Какие советы стоит принять во внимание, покупая квартиру

Поскольку процесс покупки жилья не всегда является простым, возникает ряд определенных рисков. Опытные риелторы и юристы, специализирующиеся на торговых и жилищных вопросах, дают следующие советы, чтобы существенно их снизить:

  1. Внимательно изучать все документы, сопровождающие сделку. Обязательно проверить каким путем текущий владелец получил право собственности, и действовать исходя из этих обстоятельств. Договор купли-продажи дополнительно перечитать еще раз перед тем, как поставить свою подпись и после оформления сделки.
  2. Если договор заключает представитель собственника, то необходимо убедиться в том, что доверенность нефальшивая, а также, что она не отзывалась. При этом обратить внимание, какими конкретно правами она наделяет представителя. Большинство махинаций на жилищном рынке совершается именно таким методом, поэтому предварительно всегда лучше организовать личную встречу с непосредственным владельцем.
  3. Проверить наличие реквизитов лица, продающего недвижимость, в заключаемом соглашении.
  4. В случае возникновения спорных вопросов, неясностей и иных подобных ситуаций, а также при низкой юридической грамотности в целом, рекомендуется обратиться к профессиональным юристам, риелторам или нотариусам за консультациями и разъяснениями. Также можно доверить специалистам полное сопровождение осуществляемой сделки, что в значительной мере снизит возможные риски.
  5. Желательно включить в договор пункт, который говорит о передаче жилья в собственность покупателя с освобождением недвижимости от различных обременений и без права третьих лиц предъявлять свои права собственности на квартиру.
  6. Нужно обратить особое внимание на то, какие пейзажи открываются из всех окон жилья, поскольку рядом могут располагаться перерабатывающие заводы и другие нежелательные промышленные предприятия. Для многих людей имеет принципиальное значение расположение солнца в тот или иной период дня.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий