Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Выплата кредита по ипотеке длится не один год. За это время у заемщика может произойти все что угодно, включая непредвиденные обстоятельства, ставящие под вопрос продажу квартиры. При оформлении банковской ссуды ипотечное жилье выступает как залог, поэтому схема обыкновенной продажи тут не подходит.

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция

Причины продажи ипотечного жилья

Существуют самые разные причины продажи ипотечной квартиры, вот самые распространенные из них:

  1. Неплатежеспособность заемщика и невозможность реализовать далее ипотечный кредит. Эта одна из самых распространенных причин продажи ипотечного жилья. К неплатежеспособности можно отнести:
    • сокращение или увольнение на рабочем месте;
    • снижение уровня доходов в семье;
    • получение инвалидности;
    • срочная необходимость в денежных средствах;
  2. Желание улучшить или расширить квартиру. Молодые семьи, приобретая ипотечное жилье, часто меняют его через пару лет, поскольку увеличивается объем семьи. К этому же пункту относится желание заемщиков поменять квартиру на частный дом.
  3. Смена места жительства или переезд в другой город;
  4. Задолженность по кредиту, в том числе неуплата ипотечного долга. Кредитор может ввести штрафные санкции по отношению к заемщику, постановление о продаже в таком случае будет проходить через суд.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: возможные варианты реализации

Есть мнение, что заемщик не может продать ипотечную квартиру, так как по документам не является ее окончательным владельцем. Это суждение справедливо только в том случае, когда заемщик пытается продать квартиру без ведома банка. В остальных случаях, когда продажа ипотечной квартиры происходит законным путем, банк никаких запретов не вводит.

Существует несколько вариантов продажи ипотечного жилья:

  1. Продажа ипотечного жилья за наличные средства. Такой вид продажи возможен, когда заемщик находит покупателя, имеющего достаточную сумму денег. Как правило, имеющуюся сумму покупатель должен будет разделить на две части: первая часть пойдет на оплату долга банку, а вторая часть составляет разницу между задатком, и стоимостью квартиры выплачивается продавцу-заемщику. Вторая часть суммы выплачивает только после смены собственника квартиры. В этом случае покупатель ипотечного жилья имеет некоторые риски, поскольку необходимо выплатить часть денег еще до оформления документов на квартиру. Чтобы избежать мошенничества требуется составить договор задатка, заверенный у нотариуса. В договоре необходимо прописать следующие пункты:
    • порядок расчета между продавцом и покупателем;
    • полную стоимость квартиры;
    • срок снятия обременения квартиры от выплат банку;
    • срок полной продажи квартиры покупателю;
  2. Далее, необходимо погасить долг по ипотеке. Покупатель и продавец вместе отправляются в банк, где осуществлялся заем на жилье, выплачивают задаток, получают справку о том, что задолженность перед банком погашена и закладную на квартиру. Следующая процедура – это снятие обременения квартиры. Для этого в Регистрационную палату (Росреестр), необходимо принести следующие документы:

    Предоставленные документы проверяются. После успешной проверки на обратной стороне свидетельства о регистрации ставится печать – обременение снято. Затем можно оформлять процедуру купли-продажи квартиры.

  3. Продажа ипотечного жилья с участием третьей стороны – банка. При продаже квартиры заемщик может попросить банк найти покупателя. Этот вариант подходит тем, кто не имеет возможности самостоятельно заниматься поиском покупателей. После того как банк находит покупателя, осуществляется составление предварительного соглашения, которое должны быть подписано каждой стороной и нотариально заверено. Для проведения сделок банк реализует специальные ячейки, покупатель вносит туда деньги, часть из этой суммы забирает банк на погашение долга, а оставшуюся часть, после покупки квартиры – забирает продавец.
  4. Продажа жилья с помощью ипотеки покупателя. Когда покупатель сам собирается прибегнуть к кредиту, стоит отталкиваться от имеющихся средств. В первом случае у покупателя достаточно средств чтобы погасить кредит продавца-заемщика, тогда смена собственности может произойти без затруднений. Сначала покупатель гасит задолженность перед банком, затем выполняется аналогичная процедура что и при продаже квартиры на наличные средства. Затем происходит подготовка документов покупателя на получения кредита на квартиру. Для это понадобится:
    • паспорта всех собственников квартиры;
    • согласие всех собственников на продажу в письменном виде;
    • подтверждение отсутствия обременения;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
    • номер лицевого счета покупателя квартиры;
    • свидетельство о регистрации права на жилую площадь;

Стоит отметить, что в случае, если у покупателя недостаточно средств чтобы погасить кредит продавца, то сделка не будет осуществима.

Нюансы продажи ипотечного жилья:

  • Первый нюанс, с которым сталкиваются заемщики заключается в том, что банку невыгодно терять заемщика, поскольку тогда он перестанет платить проценты. Погашение раньше срока несет банку финансовые потери, поскольку происходит перерасчет в пользу заемщика. Некоторые банки идут на продажу ипотечного жилья очень неохотно.
  • Второй нюанс заключается в том, что заемщик должен будет установить цену для квартиры ниже рыночной стоимости. Это связано с тем, что покупатель ипотечной квартиры должен будет потратить время и силы на сбор и предоставление необходимых документов. При равных условиях, покупатель всегда предпочтет необремененную квартиру.
  • Третий нюанс возникает в том случае, когда у заемщика имеется задолженность перед банком. В этом случае, он не сможет самостоятельно выставить квартиру на продажу, на месте него это сделаем сам банк при помощи аукциона.
  • Четвертый нюанс. При продаже жилья через банку, заемщику стоит быть готовому к тому, что цена квартиры будет значительно занижена, банк ставит своей целью вернуть стоимость по кредиту, а остальная сумма не имеет значения.

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Заемщик продает квартиру в ипотеке самостоятельно, для этого ему потребуется:

  • Получить разрешение от банка на продажу ипотечного жилья.
  • Выписаться из ипотечной квартиры самостоятельно и выписать всех челнов, прописанных в квартире.
  • Найти покупателя, согласного на все условия продажи.

После того, как все условия выполнены, необходимо составить договор, с указанием полученных от покупателя средств, срок снятия обременения с квартиры и обязательство заемщика передать квартиру в собственность покупателю после снятия обременения. Всю процедуру необходимо проходить у нотариуса, это даст гарантии доверия обеим сторонам.

Продавец и покупатель направляются в банк, где погашают долг по ипотеке при помощи задатка. В банке обе стороны направляют на снятие обременения, а затем происходит заключение договора о продаже квартиры, после которого покупатель может начать переоформлять бумаги на жилье на себя, а продавец забирает оставшуюся часть денег из банковской ячейки.

Что необходимо знать при самостоятельной продаже квартиры?

При продаже ипотечной квартиры заемщик должен:

  • Написать заявление на имя руководителя ипотечного сектора, указать причину продажи ипотечного жилья. Таким образом, заемщик уведомит банк о своем решении. Не стоит пытаться продать ипотечную квартиру без ведома банка.
  • В случае если цена на квартиру не очень завышено, то покупатель может найтись легко. Но стоит понимать, что не каждый согласиться на «бумажную волокиту». Для поиска покупателей можно подключить специальные агентства, которые запросят процент с продажи, но помогут разрешить многие вопросы с оформлением документов.

Особенности продажи квартиры через оформление «новой ипотеки»

Если покупатель выкупает квартиру в ипотеку, имея достаточное количество средств на погашения долга заемщика – это одно. Но случаются ситуации, когда покупатель не имеет средств для приобретения квартиры.

В такой ситуации можно оформить новый ипотечный договор. Сразу же стоит упомянуть, что этот процесс занимает большое количество времени и очень редко дает положительный ответ в сторону покупателя.

Для того чтобы новый ипотечный договор необходимо:

  • Обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении кредита через продажу жилья и получить разрешение.
  • Предоставить банку платежеспособного покупателя ипотечной квартиры. Покупатель должен будет предоставить банку свой паспорт, а также другие документы для установления уровня доходов. Решение о переоформление остается за банком.

В настоящее время не все банки готовы осуществлять такую процедуру. Оформление нового ипотечного договора – это трудоемкий и длительный процесс, который затягивает продажу квартиры.

Продажа жилья с помощью банка

Существуют банки, которые сами проявляют инициативу в продаже ипотечного жилья, но это крайне редкое явление. Заемщику стоит помнить о том, что при продаже ипотечного жилья банк нередко преследует свои собственные интересы, ведь ему выгодно погасить задолженность.

Вариант продажи через банк хорош в том случае, когда у заемщика нет времени занимать поиском покупателя и оформлением всех документов.

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить