Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка

Приобретая жилье в ипотеку, покупатель не задумывается о том, что придется её продавать.

Но кредит для его приобретения, как правило, предоставляется на большой период времени, в это время у владельца квартиры могут произойти изменения в жизни, которые приведут его к её продаже находящейся в залоге у кредитной организации, выдавшей заемные средства.

Как поступить в таком случае заемщику, как осуществить сделку и что для этого нужно?

Рукопожатие

Основание для продажи недвижимости в ипотеке

Если она приобретена на заемные средства, она будет являться залоговой собственностью финансового учреждения, пока полная сумма оставшегося долга не будет возмещена полностью.

В этом случае необходимо обратиться к кредитному работнику со своей историей и выяснить, существуют ли возможности для операций с жильем.

В общении с работником банка нужно изложить причину возникновения необходимости в продаже квартиры, это может быть, например:

  • развод супругов и раздел имущества (с целью приобретения нового жилья);
  • перемена места жительства в связи со сменой работы;
  • приобретение улучшенного жилья;
  • утрата трудоспособности;
  • ухудшение финансового положения.
Если причина окажется достаточно обоснованной, а договор на выдачу кредита не содержит ограничений для его досрочного погашения, то разрешение вполне может быть получено.

Конечно, учитывая цели банка – получение прибыли, то его не очень обрадует досрочное погашение кредита. Но в вышеперечисленных случаях, специалист, скорее всего, одобрит такое решение, чтобы вернуть выданные средства, но может обязать продавца выплатить процент за досрочное погашение кредита, это, кстати, может быть одним из условий кредитного договора. При таком условии кредитная организация может снять обременение с жилья.

Если одобрение получено

  1. Необходимо составить нотариально удостоверенное соглашение, в котором устанавливаются обоюдные обязательства сторон: покупателя – оплатить ипотеку, продавца – оформить передачу объекта. Такой договор нужно представить в кредитную организацию для доказательства серьезности намерений.
  2. Покупатель вносит денежные средства и оплачивает задолженность.
  3. Банк отменяет залоговое обременение.
  4. Владелец собственности и приобретатель регистрируют сделку.

Что делать, если разрешение не получено?

При неодобрении банком намерения о продаже квартиры вернуться к сделке можно будет, когда полностью будет выплачена сумма кредита и снято залоговое обременение. Этого можно достичь различными способами:

  1. Запросить у банка обычный кредит без залога имущества. Эта сумма пойдет на выплату ипотеки, обременение с квартиры будет снято, и её реализация станет возможна.
  2. Подготовить покупателя, готового купить квартиру. Он вносит необходимую сумму для оплаты банковского долга, получая взамен расписку. Такой вариант несет очень высокие риски для покупателя, ведь продавец в дальнейшем может отказаться от совершения сделки, так как его обязательства ничем не фиксируются.

В данном случае сделка осуществляется без участия кредитного учреждения, здесь существенным моментом будет поиск покупателя, который согласится на определенные условия приобретения недвижимости. Что нужно делать:

  1. Сделать запрос в кредитное учреждение, где оформлялась ипотека, и выяснить остаток задолженности кредита. Необходимо получить справку о сумме долга, которая может в дальнейшем пригодиться при оформлении сделки.
  2. Составить договор, предваряющий сделку, и зарегистрировать у нотариуса.
  3. В банковскую ячейку помещается необходимая для погашения долга сумма от покупателя.
  4. Выплатить долг. Осуществить это может продавец квартиры, документы, полученные в ходе оплаты, будут свидетельствовать об исполнении им обязанности по закрытию кредита.
  5. В дальнейшем банк отменяет залог на квартиру, выдает документальное подтверждение о закрытии задолженности и снятии обременения.
  6. Обратиться в подразделение Росреестра и оформить снятие ограничений на операции с объектом недвижимости.
  7. Составить договор о продаже жилья и зарегистрировать его в соответствующих органах.

Способы осуществления операций по продаже недвижимости, находящейся в залоге

  1. Предусматривает продажу ипотечного жилья за наличную сумму, посредством которой совершается полная выплата долга досрочно. В этом случае последовательность действий будет следующая:
    • Получить согласие банка на осуществление такой сделки.
    • Договориться с покупателем о погашении долга.
    • Получить задаток по сделке в сумме равной невыплаченной банку. Для этого оформить нотариально удостоверенное соглашение о задатке, которое должно содержать основные договоренности о порядке и условиях совершения передачи квартиры покупателю.
    • Оплатить кредитные обязательства. Получить у кредитной организации подтверждение отсутствия долга по кредиту и закладную на объект.
    • В органах Росреестра оформить отмену обременения на жилье. Помимо заявления, нужно предоставить паспорт собственника жилья, свидетельство о регистрации права, справку о погашении задолженности перед банком, договор залога.
    • Регистрация сделки купли-продажи квартиры. Составить обычный договор о совершении продажи объекта и сдать на регистрацию в отделение Росреестра.
  2. Передача недвижимости в собственность с переводом долга на другого заемщика. Заключается в передаче остатка ипотечного займа на нового приобретателя квартиры. Как действовать:
    • Вначале необходимо получить одобрение кредитора на такую операцию. Если покупатель планирует оформлять заемные средства в том же банке, где был получен первоначальный кредит, то, скорее всего здесь он будет согласован. Если же он рассматривает для этих целей другую финансовую организацию, решение будет зависеть от различных условий.
    • Представить необходимый перечень документов для согласования займа и получить одобрение. При получении положительного решения производится перевод обязательств по долгу на новое лицо, подписывается соглашение о передаче правопреемства новому заемщику. Обременение на объект недвижимости сохраняется.
    • Переоформить свидетельство на нового заемщика.
  3. Сделка, совершаемая с участием кредитной организации. Предусматривает возможность участия банка при продаже жилья, находящегося у него в залоге, при условии расчета по операции наличными средствами покупателя. Для этого необходимо:
    • Обратиться к кредитору с заявлением об одобрении операции. Если он согласится на продажу ипотечной квартиры, им будут предоставлены для использования две банковские ячейки, аренда которых будет оплачиваться покупателем, и только он получит к ним доступ.
    • Распределить в ячейках наличные деньги: в одну – средства для погашения кредита, в другую – предназначенные для продавца деньги по сделке. До окончательного оформления операции доступ к ним как для продавца, так и для банка будет закрыт.
    • Уведомить кредитную операцию о внесении наличных в сейфы.
    • После этого банк обращается в регистрационные органы с письмом о погашении долга и снятии залога с жилья.
    • Зарегистрировать договор продажи объекта.

Необходимые документы

Для каждого из способов продажи ипотечной квартиры необходим свой перечень документов, при помощи которого можно осуществить операцию. Но существует список, который будет актуален для любого развития событий:

  1. Справка банка об остатке ипотечного кредита.
  2. Нотариально удостоверенный договор покупателя с продавцом.
  3. Документ, свидетельствующий о погашении долга.
  4. Справка, подтверждающая факт снятия обременения кредитной организацией.

Плюсы и минусы продажи ипотечной квартиры

Прежде чем принять ответственное решение о покупке недвижимости, находящейся в залоге у кредитной организации, необходимо взвесить все «за» и «против» такой сделки.

Итак, каковы плюсы такой сделки:

  1. Привлекательной составляющей приобретения такого объекта несомненной будет его цена, которая может быть существенно ниже среднерыночной. При неплатежеспособности плательщика банк может изъять жилье и выставить на аукцион по привлекательной стоимости.
  2. Юридическая надежность сделки. Приобретая квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации, можно не опасаться недобросовестности продавца либо претензий третьих лиц.

Отрицательные стороны залогового объекта банка:

  1. Психологическая настороженность. Неграмотных людей пугает сделка с недвижимостью, которая находится под обременением.
  2. Сложность процесса оформления права собственности.
  3. Пока жилье находится в залоге, банковское учреждение будет контролировать его состояние.
  4. Условия и требования банка.

Риски при покупке квартиры в ипотеке

При осуществлении сделки с жильем, которая приобреталась при помощи кредитных средств, и покупатель и продавец несут определенные риски.

У приобретателя квартиры риск существенно выше. Соглашаясь внести недостающую для закрытия кредита сумму, он ставит себя в такое положение, когда многое зависит от порядочности продавца.

Тот в свою очередь, закрыв долг и получив документ, свидетельствующий об отсутствии обязательств, регистрирует снятие обременения и вправе совершать любые операции с недвижимостью, отказавшись от сделки с лицом, уже внесшим аванс. Чтобы предотвратить такую ситуацию, следует заключать предварительный договор о продаже квартиры.

Существенным риском при покупке жилья с выплатой кредитного долга средствами покупателя будет присутствие средств материнского капитала в приобретении недвижимости, про которые продавец по каким-нибудь причинам не посчитает нужным сообщить.

Надо учитывать, что при использовании таких средств законодательство устанавливает обязательную передачу доли квартиры в собственность несовершеннолетних детей, либо заемщиком должны быть приобретены равнозначные доли в других объектах жилой недвижимости на этих детей. У такой сделки есть все шансы быть признанной незаконной, так как нарушает права несовершеннолетних.

Не нужно забывать, что у заемщика нет законных прав на совершение операций с жильем без одобрения кредитного учреждения, поэтому все действия нужно согласовывать в первую очередь с ним.

Владелец квартиры, в свою очередь, может оказаться в незавидном положении, если при осуществлении продажи квартиры через банковскую структуру, та вдруг окажется в стадии банкротства. В этом случае даже при регистрации сделки он может не получить причитающуюся ему сумму.

Таким образом, изучив представленную здесь информацию, каждый может сам оценить свои возможности и желание приобретения квартиры, находящейся под залогом. Взвесив все за и против такой сделки и приняв положительное решение, можно приобрести жилье по стоимости, гораздо ниже рыночной, конечно соблюдая некоторые правила и страхуя себя от сомнительных действий.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий