Что нужно сделать чтобы быстрее выплатить ипотеку

деньгиБольшинство заемщиков ипотеки, как только появляются дополнительные средства, стремятся или раздумывают над тем, чтобы погасить кредит досрочно. Главная цель такого решения – максимально снизить переплату по процентам и тем самым сэкономить деньги. Однако банки предусматривают такие ситуации, а потому в некоторых договорах возможность досрочного погашения может либо вовсе отсутствовать, либо происходить на определенных условиях, причем не всегда выгодных заемщику. Поэтому необходимо как можно лучше разобраться в данном вопросе перед тем, как отправляться в банк с твердым желанием закрыть кредит.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Возможность досрочного погашения, как правило, прописывается в договоре во время выдачи ипотеки. В целом банки позволяют это сделать для того, чтобы привлечь как можно больше клиентов. Но условия у каждого банка могут быть свои, и в некоторой степени отличаться. Например, могут быть ограничения на размер досрочных платежей, сложные процедуры оформления досрочного погашения (нередко от заемщика требуют написания заявления, либо заключение дополнительных условий и т.п.). Некоторые банки устанавливают мораторий на определенный срок, во время которого досрочное погашение невозможно. Присутствует и штрафная система, если заемщик заявил о желании сделать досрочный платеж и не выполнил его.

Говоря в целом банки подстраховали себя от возможных убытков, насколько смогли. Однако это не значит, что досрочное погашение невозможно или слишком рискованно для клиента.

Что касается средств, необходимых для ускоренной выплаты, то все зависит от нескольких факторов:

  • Сумма ипотеки;
  • Процентная ставка;
  • Дата оформления кредита;
  • Тип платежа (дифференцированный или аннуитетный);
  • Дата предполагаемого погашения.

На основании всего этого и рассчитывается сумма, необходимая для полного закрытия ипотечного обязательства.

Как правильно досрочно погашать ипотеку

Прежде всего, нужно внимательно ознакомиться с условиями конкретного банка, регламентирующими досрочное погашение. Просчитав сумму (лучше произвести калькуляцию в самом банке во избежание просчетов), определиться – имеет ли вообще смысл преждевременное погашение. Если выгода очевидна, тогда уже обязательно нужно заказывать перерасчет в банке. Это очень важный момент, так как даже 1 недосчитанный рубль и не закрытый после этого кредит может привести к начислению долга, а заемщик даже знать об этом не будет, пока не придет соответствующе уведомление. После погашения кредита необходимо проверить и удостовериться, что он заем действительно закрыт.

Условия банка, ограничивающие возможности быстрой выплаты кредита

Для защиты своих интересов и капиталов банки выставляют ряд условий, которые могут ограничивать заемщика в досрочном погашении. Это обусловлено тем, что согласно Закону «О защите прав потребителей» (п.1 ст. 16) ни одно банковское или кредитное учреждение не должно исключать право потребителя (в данном случае заемщика) на досрочное погашение. В противном случае нарушаются гражданские права клиента. Поэтому и создаются определенные условия, слишком затратные для заёмщика по финансам или времени.

Согласно гражданскому кодексу досрочное погашение может быть только при согласии кредитора. При этом кредитор вправе начислить по своему усмотрению комиссию, а то и штрафные санкции. Суд же вообще руководствуется только пунктами, прописанными в договоре, поэтому решение может быть как в пользу заемщика, так и в пользу банка.

Минимум, что может сделать банк для ужесточения условий – это рассмотрение заявления о желании досрочного погашения, которое необходимо подавать в установленные сроки. Процедура рассмотрения может достигать 1 месяца.

Что выгоднее уменьшать – сумму или срок

Конечно, все зависит от типа платежа и каждого конкретного договора. В большинстве случаев считается более выгодным уменьшение срока, причем при обоих типа платежей – дифференциальном и аннуитете. Если есть уверенность в завтрашнем дне, стабильные финансовые источники, то такой способ оптимальный.

Однако и уменьшение суммы имеет в некоторых случаях свои выгоды, иначе данной схемы не существовало бы вовсе. Например, если предвидится в будущем ухудшение материального состояния (выход на пенсию, потеря какого-то источника дохода, предстоящее дорогостоящее лечение), то уменьшение суммы ежемесячного платежа способно спасти ситуацию и снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет.

Досрочное погашение при разных типах платежей

Для начала необходимо понимать разницу между представленными типами платежей.

  • Дифференцированный тип подразумевает неравномерное начисление процентов погашения ипотеки, с каждым платежом сумма будет уменьшаться. Первые взносы – самые крупные, дальше после каждого взноса сумма долга уменьшается и следует перерасчет. Платеж одинаково состоит из тела кредита и начисляемых процентов.
  • Аннуитет представляет собой равномерные выплаты на протяжении всего срока. Но для заемщика важно понимать, что львиную долю с выплачиваемой суммы составляют проценты и начисления за банковское обслуживание, а само тело кредита минимально на первых порах. Если представить среднюю ипотеку на 20 лет, то около 10 лет такой платеж едва ли не полностью состоит из процентов. Таким образом, банк страхует себя от возможных убытков.

Из этого следует, что досрочное погашение намного целесообразнее при аннуитетном типе платежей именно во второй половине ипотечного срока. В противном случае большая часть суммы уйдет на погашение процентов, а вовсе не тела кредита. Что касается дифференцированного, то здесь сокращать сроки выгодно на любом этапе.

Схема рефинансирования ипотеки

Это достаточно удобный и легкий способ быстрее погасить заем по недвижимости. Конечно, если все делать правильно и соблюдать все условия. Суть его сводится к тому, чтобы взять кредит под более низкую процентную ставку в другом банке под залог этой же недвижимости. То есть, как бы договор по ипотеке перекупается другим банком, при этом платить придется меньше ввиду более низкой процентной ставки. На практике это выглядит следующим образом:

  • В новом банке заемщик проходит всю ту же процедуру оформления кредита, что и в первый раз, но в данном случае сумма кредита будет уже меньше;
  • Составляет заявление в первый банк о желании досрочно погасить кредит в полном объеме оставшейся суммы;
  • Получает ответ, в котором указывается согласие банка на проведение данной процедуры, и передает его во второй банк, после чего составляется договор и выдается оговоренная сумма средств;
  • Происходит полный расчет по займу с первым банком, и недвижимость переходит под залог второму банку-кредитору.

Следует обратить внимание на некоторые интересные для заемщика моменты.

Во-первых, сумма нового кредита необязательно должна полностью соответствовать остатку по ипотеке, то есть она вполне может превышать ее, а лишние средства можно потратить на проведение ремонта или другие нужды.

Во-вторых, срок погашения нового кредита может быть более коротким – если, например, до погашения первоначального кредита оставалось 10 лет, то новый заем можно оформить сроком на 5-7-8 лет. С учетом более низкой процентной ставки, такое решение позволит дополнительно сэкономить.

Материнский капитал и налоговый вычет

Досрочно избавиться от кредита можно при помощи государства. Для этого применяются две наиболее распространенные схемы.

  1. В первом случае используются средства, полученные при выплатах за рождение второго ребенка (и последующих детей), либо усыновление. Данная операция требует соответствующего заявления в банк. Государство также возьмет на себя выплату части кредита, если заемщиком выступает мать-одиночка, которая не состоит в официальном браке.
  2. Налоговый вычет подразумевает досрочное возвращение части выплаченных ранее налогов при помощи вычета. По закону заемщик имеет право на возвращение 13% от той суммы, которая была потрачена на приобретение недвижимости. Однако при этом она не должна превышать 2 млн. рублей. Аналогичный вычет применим и к процентам, выплачиваемым банку-кредитору по ипотечному договору.

Кредит наличными

Существует еще один, весьма интересный и достаточно эффективный способ быстро погасить оставшийся долг по ипотеке. Если он составляет сумму до 1 млн. рублей, то можно и вовсе оформить потребительский (или нецелевой) кредит, а в качестве залога предоставить автомобиль или другое недвижимое имущество (тот же гараж или дачу). Таким образом, взятая в ипотеку недвижимость освобождается от залога, и с ней могут проводиться любые операции – продажа, обмен, оформление наследства, дар и т.д. Конечно, с учетом процентной ставки по нецелевому кредиту (она более высокая) финансовой выгоды практически нет, зато дом или квартира остается уже в полном распоряжении заемщика и не может быть изъята.

Влияние даты досрочного погашения на переплату по кредиту

Здесь все очень просто: чем раньше дата – тем скорее снижается остаток задолженности по ипотеке, следовательно, сумма, состоящая из процентов, начисляемых на остаток, тоже будет уменьшаться. То есть при досрочном погашении стоит ориентироваться на более раннюю дату.

Вывод

Досрочное погашение ипотеки должно предусматриваться еще во время подписания договора по займу, даже если на момент покупки недвижимости это кажется невозможным.

В целом к данной операции следует отнестись максимально ответственно и внимательно изучить детали и пункты договора, условия банка. А также просчитать все возможные варианты, чтобы не попасть в весьма распространенную «кредитную ловушку».

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий