Процесс обмена частного дома на квартиру

Квартирный вопрос всегда был и остается наиболее животрепещущей частью жизни наших соотечественников. Некоторые люди предпочитают частное домовладение, где есть пусть небольшой, но надел земли, пригодный для сада и грядок с овощами. Другие, особенно в городах, склоняются к тому, что жить в квартире с удобствами даже высоко над землей более предпочтительно и комфортабельно.

Дом

Возможные причины обмена

Еще совсем недавно произвести операции по обмену строения в частном секторе на жилье в многоэтажке было достаточно проблематично. Операции по жилью, будь то коттедж, загородный дом, квартира или ее часть являются наиболее часто встречающимися на рынке недвижимости.

На сегодняшний день — это наиболее активная часть бизнеса в сфере оборота на первичном и вторичном рынке жилья. Современный покупатель может достаточно легко и просто приобрести такую жилую площадь, которая ему требуется, понравилась при выборе, осмотре и на которую он располагает финансовыми возможностями.

Принять решение обменять домовладение могут побудить многие причины. В подавляющем большинстве случаев это следующие ситуации:

  • Необходимость взыскания недвижимости имущества за долг. Это наиболее распространенная сегодня причина – использование услуг банка по предоставлению кредита с последующей невыплатой средств. При этой ситуации залогом является дом.
  • Смерть владельца – собственника, когда наследники не имеют возможности содержания дома. Данная ситуация возникает при солидном кредитном долге, обязательных налоговых выплат, масштабных ремонтных работах. При этом наследникам предлагают обменять или продать имущество и получить средства на приобретение квартиры.
  • При необходимости переезда на другое место проживания. Эта ситуация требует скорейшего решения по продаже имущества, зачастую владелец нанимает управляющего процессом обмена или продажи.
  • Бракоразводный процесс, когда бывшим супругам требуется срочно покинуть дом, полный воспоминаний о счастливом прошлом, перешедшем в открытый или скрытый психологический конфликт, окончившийся разводом. При такой ситуации обмен дома на две квартиры в достаточном отдалении друг от друга может стать отличным решением вопроса.
  • Нанесенный природными стихиями ущерб и вред жилищу при отсутствии средств на его восстановление. При этом обменять на квартиру коттедж или домовладение будет очень удобно с помощью риэлтерской фирмы.

Необходимо помнить, что разница в оценочной стоимости между жильем в частном секторе и квартирами в многоэтажках может составлять значительные суммы.

Виды обмена

При осуществлении обмена частного загородного дома на квартиру есть некоторые нюансы, которые необходимо знать. На сегодня в правовом поле существует два вида обменных операций в данном направлении. Гражданский Кодекс РФ в ст. 31 полностью регулирует эти моменты обменных процедур.

Определяют два типа обмена:

  1. Дом на квартиру, прошедшую приватизацию.
  2. Аналогичная процедура только с неприватизированным, находящимся в муниципальной собственности квартирным фондом.
Крайне важно помнить о том, что первый вариант намного проще, требует намного меньше времени на сбор необходимого пакета документов. Подготовка государственной жилплощади к обмену пока остается в сфере влияния отечественной бюрократии и обмен остается наиболее редкими, проблематичными операциями на рынке.

Немаловажно предварительно урегулировать вопросы разницы в стоимости недвижимости, определенной независимой экспертизой и ее выплаты тем участником, у которого зафиксирована более низкая цена имущества.

Процесс обмена

Осуществляя обменную процедуру дома на квартиру, следует проводить ее на основании составленного юристом договора мены. Процедура крайне походит на куплю-продажу, но на основании двух равноценных договоров.

Обычно суммы оценки равными не бывают вследствие многих аспектов:

  • Жилой фонд в городской черте оцениваются по одним критериям. Это престижность района, площадь и габариты, ее эксплуатационное состояние и уровень амортизации.
  • Домовладение отличается иными принципами определения стоимости. Расстояние до города, наличие или отсутствие приличного земельного участка, беседки, бани и красивого природного ландшафта, окружающую усадьбу может в значительной степени увеличить экспертную оценку.

Дом, который отвечает всем этим требованиям можно обменять на две равноценных квартиры, в сумме равноценных домовладению. Когда обмен не равнозначный, то он требует доплаты либо с одной, либо с другой стороны.

При необходимости возможно даже поменять дом на две самостоятельные квартиры. Но в каждом из вариантов существует проблема оценки недвижимости, поиска покупателей и риэлтерской конторы, имеющей специалистов для осуществления подобных проектов.

Таким образом, наилучшим и самым надежным в сделке будет присутствие у каждой стороны опытного юриста с хорошей профессиональной репутацией.

Как оформить обмен

На сегодняшний день процедуры обмена не представляются достаточно популярными, какими они были еще несколько десятилетий назад. В подавляющем большинстве клиенты риэлтерских фирм предпочитают два синхронных проведения договоров купли-продажи жилого помещения. Обмен производится на основании составленного в соответствии с законодательством Договора мены.

Что движет человеком, который стремится улучшить собственные жилищные условия или сделать подарок детям в виде хорошей квартиры в удобном месте города? Естественное желание найти финансовые средства на проведение сделки и оплаты посреднических услуг. Когда требуемая сумма является неподъемной, то лучше всего предложить имеющийся загородный или городской жилой дом на квартиру. В подавляющем большинстве этим типом сделок пользуются люди определенного круга клиентов.

Из-за недостаточной правовой осведомленности наши соотечественники не имеют опыта, чтобы досконально разбираться в оформлении документов, методике проверок юридической чистоты совершаемой сделки и прочих вопросах. Поэтому в начале процесса обмена необходимо тщательно изучить образцы стандартного документа.

Оформление договора обмена

Жилищным Кодексом РФ в части ст. 21-33 предусмотрен процесс мены дома на квартиру или иную недвижимость. Обязательным является письменная форма заключения договора с обязательным нотариальным удостоверением и государственной регистрацией на основании ФЗ № 122 от 21 июля 1997 года.

Не менее важно соблюсти все предварительные условия:

  • Предупреждение о возможных правах третьего лица.
  • Обременении имущества залогом или арестом.
  • Оговорить условия качества объектов сделки.

Договором также должны быть зафиксированы четкие временные границы, когда и какой срок должен быть освобожден дом и квартира, являющиеся предметом мены. Подписание договорных обязательств помимо нотариуса лучше всего провести в присутствии независимых свидетелей, которые могут затем подтвердить моменты проведения сделки.

Обмен частного дома на квартиру с доплатой

Проведение подобного процесса требует четких оснований, какими являются протоколы оценки независимых экспертов. Желательно, чтобы для чистоты сделки экспертизу проводили разные оценщики.

При разнице в переделенной рыночной стоимости обоих имущественных объектов – дома и квартиры владелец более дешевой недвижимости обязан выплатить ее собственнику жилья с большей ценой. Это производят путем наличного расчета или перечисления безналичным способом с обязательным предоставлением оригинала подтверждающего финансового документа.

Особенности и нюансы

Обеим сторонам участницам обмена очень важно использовать услуги известного риэлтерского бюро с хорошей репутацией, соответствующими лицензиями, свидетельствами и разрешениями.

Относительно договорных нюансов необходимо учесть следующее. После установления всех подробностей и недостатков, которые могут быть предметом претензионной работы, предъявления требований относительно низкого качества недвижимости, отводится срок в три года на их устранение. Но в договоре мены могут быть и другие, значительно более длительные сроки, которые также должны быть точно прописаны и зафиксированы.

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить