Особенности сдачи ипотечной квартиры

Квартиры в крупных городах могут выступать как средство получения дополнительного дохода, даже те, по которым не выплачен ипотечный кредит. Некоторые заранее стараются обеспечить своих детей жильем, чтобы потом, когда будет новая семья, им было где создавать свое гнездышко.

Ну а пока еще дети не выросли, и ипотечный кредит не погашен, можно ли сдать ее внаем? Законны ли будут действия должника? Что может предпринять банк, если узнает, что квартирой пользуется не заемщик? Вот об этих тонкостях мы и хотели поговорить в статье.

Передача ключей

Правовые основания сдачи внаем ипотечной квартиры

Квартира, приобретаемая на средства ипотечного кредитования, пока заемщик не рассчитается с кредитной организацией, является собственностью банка, а квартира находится под залогом. Но по условиям договора, у заемщика есть право проживания и пользования квартиры вместе со своей семьей, но никак не посторонних лиц.

Но Закон «ОБ ИПОТЕКЕ» говорит, что у залогодателя, то есть у человека, выплачивающего ипотечный кредит, есть право получения доходов от имущества, заложенного банку. Отсюда можно сделать вывод, что залогодатель может сдать ипотечную квартиру внаем, даже не предупреждая о своих действиях банк, но с оговоркой: непосредственно для проживания, а не сдачи под офис в том случае, если эта возможность прописана при заключении кредитного договора с банком. И то тогда, когда договором неограничены действия залогодателя сдачи квартиры внаем.

Банки: за и против

Но большинство кредитных организаций стараются защитить свои интересы, поскольку не всегда заемщик может вовремя выплатить кредитные средства, и им нужна квартира в хорошем состоянии, если нужно будет ее продать в погашение кредита. Так что кредитные договоры составляются так, что исключают возможность получения дополнительных доходов от сдачи ипотечной квартиры. Или ставят условие, чтобы должник в каждом случае уведомлял кредитную организацию о сдаче залогового имущества другим лицам и регистрации их в квартире, пусть и временно.

Однако, сдача ипотечной квартиры внаем всегда имеет под собой цель получение дополнительного дохода, которым можно погашать кредитные средства, и, казалось бы, банки должны идти навстречу своим заемщикам и разрешать эти действия. Ведь риск невозврата значительно понижается, но кредитор не принимает участия в арендных сделках, и как в большинстве случаев, он считает, что здесь кроется определенный риск порчи залогового имущества.

Заключая кредитный договор об ипотеке, в нем обязательно есть пункт, который так не устраивает многих заемщиков: в любое время кредитор может проверить состояние заложенного имущества. Представитель кредитора тщательно проводит проверку состояния квартиры и лиц, которые в данный момент там проживают.

И если будут выявлены нарушения договора кредитования, то есть в квартире проживают совсем другие лица, то, скорее всего, будут применены штрафы к заемщику, если он заблаговременно не предупредил о своих действиях кредитную организацию. В редких случаях, но так бывает, заемщика просят полностью погасить кредит.

Только малый процент заемщиков решают уведомить кредитора о сдаче квартиры внаем, но большинство из них делают это без предварительного согласования. Как раз к таким «молчунам» банки относятся очень строго, они могут посчитать это мошенничеством: ведь полностью распоряжаться имуществом может только собственник, то есть банк, а никак не должник по ипотечному кредиту.

Как выход из трудной ситуации – заранее, еще при составлении кредитного договора, обговорить с кредитором возможность сдачи внаем, и тогда проблем со штрафами и срочном погашении кредита с банком не возникнет. Но стоит помнить, что дополнительные доходы от аренды облагаются налогом, и это важно учесть. Обычно кредитные организации заинтересованы в оплате кредита вовремя, и не препятствуют сдаче квартиры внаем.

Чтобы кредитная организация одобрила ваше решение сдачи квартиры внаем, необходимо:

  • Написать заявление: можно произвольной или установленной банком формы.
  • Получить справку от страховой организации о том, что вы будете сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Кредитор будет рассматривать заявление в течение рабочей недели, и тогда выдаст разрешение на заключение арендного договора с третьими лицами. После этого с арендатором заключается договор, один вариант договора передается кредитору. Банк уведомит вас об оплате комиссии за эти действия, сумма может колебаться в пределах 100 долларов.

Изменение стоимости страховки

Любая кредитная организация должна исключать возможные риски по ипотечному кредитованию, и одним из обеспечительных способов является страхование. Обычно страхуют полную стоимость квартиры, но можно заключать страховой договор и по отдельным рискам.

Если вы решили сдавать ипотечную квартиру, то заключается особый страховой договор, где прописывается право аренды, но в этом случае придется заплатить примерно на треть больше, чем при обычном страховании.

Это объясняется так: арендатор квартиры может ненадлежащим образом с ней обращаться, привести ее в плохое состояние. А банкам это невыгодно, ведь по условиям кредитного договора квартира должна соответствовать установленным нормам.

Очень часто случается так, что наниматели затопили ниже расположенную квартиру, а собственники требуют возмещения. Вот и приходится обращаться в страховую компанию, где и раскрывается ваша афера со сдачей квартиры: страховщики отказывают в выплате, ведь вы их не уведомили об этом.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру внаем

Оплата долго по ипотечной квартире порой оказывается не под силу заемщику, со временем может измениться зарплата, а то и прибавление в семье. Нужно искать дополнительные средства, которые могут покрыть задолженности по кредиту. И хорошим доходом может оказаться сдача квартиры внаем, пусть даже и ипотечной.

Этот вариант вполне осуществим, если семье есть где жить, например, у родителей. Если сообщать банку о своих намерениях, то увеличиться страховая выплата, да и налоговикам придется уплатить 13% от суммы дохода.

Так можно только снизить сумму платежей, но получить явный и приличный доход вряд ли получится. Например, за квартиру вы ежемесячно должны погашать кредит в сумме 40 тыс. рублей, а от аренды получаете всего 30, 10 тысяч придется платить из своих основных доходов, но радует, что не все 40.

Получить реальный доход можно, но если квартира расположена в центре города: стоимость аренды там выше, и то в том случае, если есть другая квартира, где можно жить всей семьей.

Совет: если все-таки решились на аренду ипотечной квартиры, то сдавайте ее на долгий срок, заключайте договор с одним и тем же арендатором — так рисков будет меньше.

Особенности сдачи ипотечной квартиры

Поскольку полностью распоряжаться ипотечной квартирой можно только после окончательных расчетов с кредитной организацией, то следует заручиться разрешением банка на сделку по аренде квартиры, заключить с арендатором типовой договор.

Многие банки предлагают оформить уже готовый бланк договора, в котором есть обязательные пункты:

  • Наименование кредитора, действительного владельца имущества, полная информация о нанимателе.
  • Описание договора: месторасположение квартиры, ее почтовый адрес и индекс, площадь. Указать, что договор описывает условия проживания и содержания жилья. В этом же пункте указывают стоимость аренды и сумму ежемесячных платежей. В случае задержки оплаты назначить проценты за каждый день просрочки.
  • Тщательно прописывают все права и обязанности сторон договора, особенное внимание обращают на сохранность квартиры в первоначальном состоянии со стороны арендатора.
  • Подписи сторон, дата заключения договора.

Последствия нарушения ипотечного договора

Если заемщик нарушает положения ипотечного договора кредитования, то банк, выдавший кредит, вправе потребовать досрочно выполнить взятые на себя обязательства, и если должник не выполнит предъявленные ему условия, то и подать судебный иск о принудительном взыскании банковского имущества.

Если должник по ипотеке не сохранил переданное ему имущество в виде квартиры, например, не застраховал риски, то банк может потребовать возмещения принесенных ему убытков в виде штрафа, а в некоторых случаях и расторжение кредитного договора на невыгодных для должника условиях.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий